第一条【主要依据】为规范全区农村宅基地改革与管理，强化农村集体依法行使所有权人的职责，保护农村村民合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》《江苏省农村集体资产管理条例》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《中共江苏省委农办江苏省农业农村厅江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）、《关于加强和规范农村宅基地审批管理工作的通知》（常政办发〔2021〕107号）等法律法规和政策规定，结合我区实际，制定本办法（试行）。 第二条【适用范围】农村宅基地的规划布局、用地管理、申请、审批、使用、流转、退出和监督管理等适用本办法。 第三条【基本概念】本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。 按照“三权分置”原则，农村宅基地权能分置为所有权、资格权和使用权三种形式。 宅基地所有权归属农村村民集体所有；本办法所称宅基地保障资格权是指农村村民基于农村集体经济组织成员身份拥有的宅基地居住保障权利；本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法通过分配、继承、租赁、置换等方式获取的，对宅基地占有、使用的权利。 本办法所称新建住房，是指在新批准宅基地上建设的住房；所称改（扩）建住房，是指按照规定利用原有房屋进行改造（扩建）的住房；所称翻建住房，是指在原宅基地范围内按规定翻建住房，或经属地政府同意并批准后在原村落内利用现有宅基地翻建的住房。 本办法所称“集聚提升类村庄、城郊融合类村庄、特色保护类村庄、搬迁撤并类村庄、其它一般村庄”，是指由镇村布局规划确定的村庄分类。 第四条【基本要求】严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。 严格落实“一户一宅”规定。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地。现有宅基地面积超过规定标准的，申请翻建、改（扩）建、新建房屋的，宅基地面积须按规定标准核减；经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧、退还多宅”要求，将原宅基地交还给集体。 第五条【分配原则】宅基地分配应遵循集体决策、成员取得、一户一宅、面积限定、规划管控、从严分配的原则，促进宅基地合理布局和节约集约用地。 第六条【管理职责】区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，制定农村宅基地保障资格权认定管理办法；建立健全宅基地分配、使用、流转、违法使用宅基地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织指导镇（街道）开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向市自然资源和规划局新北分局提出农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）；建立健全农村宅基地数据库，提高宅基地管理信息化水平。 市自然资源和规划局新北分局负责国土空间规划（村庄规划）、土地利用计划和规划审批、不动产确权登记业务指导等相关工作；在国土空间规划（村庄规划）中，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批和规划审批等相关手续，指导镇（街道）做好相关工作。 区住房和城乡建设局负责细化本地区宅基地地上房屋风貌建设要求，编制设计方案图集，指导农村住房建设、农村住房安全和危房改造工作，指导做好农村房屋危房鉴定、村镇建筑工匠培训、建设队伍管理和技术服务等管理工作，指导镇（街道）做好相关工作。 区行政审批局负责指导镇（街道）行政审批局制定办事指南，开展材料受理及相关审批要件发放工作。 市不动产登记交易中心新北分中心负责宅基地及房屋的不动产登记以及权籍调查工作；负责不动产登记业务咨询、培训等工作；负责配合协调解决不动产登记过程中遇到的各类问题。 镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇（街道））具体负责本辖区范围内农村宅基地的审核批准和管理工作。建立镇（街道）农村工作局、自然资源和规划所（站）、建设局、行政审批局等部门参与的农村宅基地联审联办机制，加强日常管理，优化审批流程，为村集体经济组织成员提供优质高效的服务。指导村集体经济组织完善宅基地民主管理制度，公开、公平、公正分配使用宅基地，规范宅基地流转、租赁等程序，切实维护农民使用宅基地的合法权益。 镇（街道）农村工作局、自然资源和规划所（站）、建设局、行政审批局等部门按照职责分工，分别负责宅基地管理有关工作。 农村集体经济组织行使宅基地所有权，依法完善宅基地民主管理，设立村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和住房管理工作。 第二章 规划布局与用地管理 第七条【规划布局】区、镇国土空间规划（村庄规划）应综合考虑当地土地资源条件、宅基地现状、农村人口变化趋势等因素，科学确定宅基地规模和布局，合理预留宅基地空间。现有规划不符合实际，造成农村村民合理建房用地矛盾突出的，应及时按照规定程序对规划进行调整。 第八条【用地计划】区农业农村局应定期组织指导镇（街道）开展农村集体经济组织成员住宅用地需求统计调查，并向市自然资源和规划局新北分局提出农村集体经济组织成员住宅用地年度新增建设用地需求。 区农业农村局会同市自然资源和规划局新北分局以区国土空间规划（村庄规划）安排为基本依据，在调查统计基础上，综合考虑农村村民住宅建设用地计划指标需求，原则上不低于全区当年新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住房改善用地，年底据实核销，当年保障不足的，下一年度优先保障。 第九条【计划分解】根据规划情况和农村集体经济组织成员用地建房需求，区农业农村局会同市自然资源和规划局新北分局确定各镇（街道）宅基地用地指标数量，按照全区土地利用年度计划指标分解下达有关要求，将宅基地用地计划指标分解下达至镇（街道）。区农业农村局根据宅基地用地计划、农用地转用审批情况，指导镇（街道）按户审批宅基地。 第十条【规划管控】依据镇村布局规划确定的“集聚提升类村庄”“特色保护类村庄”“城郊融合类村庄”“搬迁撤并类村庄”和“其它一般村庄”五类村庄实施分类指导，制定差异化的农村住房政策，支持农村集体经济组织成员改善住房条件，鼓励农村集聚发展。 规划“搬迁撤并类村庄”，原则上不得新建和改（扩）建住房，住房存在安全隐患的可申请统一安排；不能统一安排的，经属地政府同意并批准后，农村集体经济组织成员可对存在安全隐患的住房自行维修加固或按规定申请在原址进行翻建。 规划“其它一般村庄”，原则上不得新建住房；住房存在安全隐患的，农村集体经济组织成员可申请统一安排，或在原宅基地范围内按规定翻建住房；对于原址翻建确有困难的，在不新增建设用地前提下，经属地政府同意批准后可在原村落内翻建住房；符合分户建房条件的农村村民，可申请在行政村辖区内的规划“集聚提升类村庄”“城郊融合类村庄”内新建住房。 规划“特色保护类村庄”，原则上应按照村庄规划、保护规划等确定的规划原则和保护要求进行住房建设，满足村庄风貌保护和特色塑造的需求。 在村庄规划的指导下，规划“集聚提升类村庄”、“城郊融合类村庄”，原则上允许满足建房条件或分户条件的农村集体经济组织成员申请新建住宅或利用已有宅基地自建住宅。 农村村民建住宅，应当符合国土空间规划（村庄规划），不得占用永久基本农田，原则上少占或不占耕地，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 “搬迁撤并类村庄”“其它一般村庄”中满足建房条件或分户条件的，鼓励镇（街道）探索采用多种形式，在规划的集中建设区域内建设农村村民新居。 第三章 申请审批管理 第十一条【宅基地用地标准】坚持“一户一宅、建新拆旧、退还多宅”原则，在本办法实施后，农户申请宅基地，3人及以上农户人均面积不超过30平方米，独生子女增加30平方米。每户宅基地面积最高不得超过135平方米，每户住宅层数一般不超过3层，各镇（街道）在规定范围内具体细化。 农村集体经济组织成员申请新建、翻建、改（扩）建房屋时，宅基地面积标准要按照农户宅基地资格权入库信息由镇（街道）进行审批。 第十二条【保障户有所居】人均土地少、不能保障一户一宅的村庄，在充分尊重农村村民意愿的前提下，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式保障农村集体经济组织成员实现户有所居。不得非法强制农民搬迁和上楼居住，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。 第十三条【审批机制】在镇（街道）行政审批局建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，方便农村集体经济组织成员办理宅基地申请审批事项。 第十四条【申请主体】农村集体经济组织成员建设住宅需要使用宅基地的，以户为单位提出宅基地申请。统一规划建设的农民自建区可以自建区为基本单元，由集体经济组织统一申请，探索推行宅基地用地建房集中申请审批制度。 保障妇女等特殊群体的宅基地合法权益，任何组织和个人不得以未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害女性农村村民的宅基地相关权益。 第十五条【申请条件】坚持“一户一宅”，保障“户有所居”的原则，农户申请宅基地条件参照《常州市新北区农村宅基地保障资格权认定管理办法（试行）》（常新农〔2022〕3号）有关规定执行。 第十六条【分户申请宅基地】户内人均宅基地面积低于30平方米且符合分户条件的，可以申请分户，有关申请宅基地分户条件参照《常州市新北区农村宅基地保障资格权认定管理办法（试行）》（常新农〔2022〕3号）第七条、第八条之规定执行。做好与户籍管理的衔接，但不得设立互为前置的申请条件。 第十七条【农户申请】符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》以及承诺书、相邻权利人征求意见书和相应资格权人身份信息等相关要件。考虑不同群体的实际需求，探索线上、线下农户申请“双模式”。 第十八条【组级讨论公示】村民小组收到农户申请后，应提交村民小组会议讨论通过，并将宅基地保障资格权人数、申请理由、拟用地位置、占地面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本小组范围内公示，公示时间不少于5个工作日。对公示无异议或异议不成立的报村集体经济组织（以下简称村级组织）审查。 第十九条【村级审查报批】村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见（申请人的申请条件合理合法的，与相邻权利人有重大矛盾、无法取得相邻权利人意见的，经村级组织调查属实的，相关权利人的意见可不作为审核的前置条件）、外观风貌是否符合相关要求等。审查通过的，由村级组织签署意见，报镇（街道）审批。 没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村集体经济组织成员（代表）大会讨论通过，并在本集体经济组织范围内公示无异议或异议不成立后（公示期不少于5个工作日），由村级组织签署意见，报送镇（街道）审批。 村级组织需报送的资料包括：农户提交的申请材料、村民小组（村级组织）会议记录、村民小组（村级组织）张榜公示材料等。 第二十条【窗口集中受理】申请材料由镇（街道）行政审批局窗口集中受理，全面落实一次性告知、先收件后补充等要求，方便农民群众办事。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知需要补正的全部内容。 窗口收齐农村宅基地申请材料后，通过宅基地综合管理信息系统及时向同级农村工作局、自然资源和规划所（站）、建设局等职能部门下达审批任务。相关职能部门应加强对宅基地批前批后建房过程的监管，严格落实批前勘察、开工查验、建设巡查、竣工验收四到场制度。 第二十一条【部门联审联办】在受理窗口向职能部门下达审批任务后，镇（街道）负责召集相关部门联合开展现场批前勘查。（一到场） 镇（街道）农村工作局具体负责审核申请人和用地人数是否符合资格条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请的公示程序是否履行到位等。 镇（街道）自然资源和规划所（站）具体负责审查建房用地是否符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制要求，其中涉及占用农用地的应在办理农用地转用审批手续、涉及使用林地的应在办理使用林地审批手续及林木采伐许可后，办理规划许可。 镇（街道）建设局具体负责审查建房图纸是否符合要求、房屋结构是否安全、建筑形态是否符合本地区风貌管控要求等。 涉及镇（街道）其他部门的事项，由镇（街道）农村工作局负责及时征求意见。各部门根据提供资料和现场勘查结果，分别完成有效性审核并提出审批意见。 第二十二条【宅基地批准】根据镇（街道）各职能部门联审结果，由镇（街道）负责人进行审批核准，对符合要求的签批《农村宅基地用地和建房（规划许可）审批表》，经镇（街道）核准同意后，应当对审批结果进行公示，在公示无异议后，由镇（街道）行政审批局发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。从窗口受理用地建房申请到出具审核意见的办理时限原则上不超过30天，具体时限由各镇（街道）结合实际自行承诺。 经镇（街道）批准后，农村宅基地审批结果在申请人所在村民小组（村级组织）范围内公布，接受群众监督。 经审核不符合批准条件要求的，作回退窗口处理，由窗口书面通知所在村，告知申请人并说明理由。 第二十三条【不予批准情形】宅基地申请具有下列情况之一的，不予批准： （一）不符合国土空间规划（村庄规划）； （二）涉及占用农用地，未依法办理农用地转用审批手续，涉及林地的未依法办理使用林地审批手续； （三）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的； （四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置； （五）拟用地块权属有争议； （六）法律、法规及政策文件规定不予批准的其他情形。 第二十四条【建设要求】农村集体经济组织成员应在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照《农村宅基地批准书》标准建设住宅。 第二十五条【建筑风貌管控】结合当地自然条件、空间形态、人文特征、建筑风貌、产业特点等实际情况，深入研究适合居民需求、体现乡村特点的农村住房建设管理工作，因地制宜，因村施策，保护和塑造乡土自然、有机、多样的乡村特色风貌。 第二十六条【开工查验】经批准用地建房的农户，应当在开工前通过村级组织向镇（街道）申请划定宅基地用地范围。镇（街道）在收到申请15个工作日内，组织相关部门按照查验职责分工进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置四至和边界，填写开工查验表。所在村集体经济组织协管员参加开工查验。（二到场） 第二十七条【建设巡查】各镇（街道）应当加强对已批准开工建房的建设过程实行巡查管理，组织相关职能部门联动开展建设现场巡查，检查房屋建设是否存在超大、超高、超层和擅自改变建筑结构和风貌等情况，对违法建筑及时发现、及时制止，及时督促整改。（三到场） 第二十八条【竣工验收】农户建房完工后，应当通过村级组织向镇（街道）行政审批局申请验收。镇（街道）应当在接到验收申请后15个工作日内，组织相关职能部门到实地进行验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住宅，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺（四到场）。符合要求的由镇（街道）出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，参加验收单位分别签署竣工验收意见。村级集体经济组织应积极发挥主体作用，派协管员到场参与竣工验收。 第二十九条【确权登记颁证】对依法取得的宅基地和通过合法建造并经验收的房屋，由不动产登记部门根据有关规定办理房地一体的不动产登记。 第三十条【档案管理】各镇（街道）要建立宅基地用地建房审批台账管理制度，宅基地申请审批台账纳入镇（街道）行政审批一体化管理，在完成宅基地线上审批办理后，镇（街道）行政审批局负责宅基地审批受理和台账管理，负责有关资料归档留存管理，并及时通过管理系统将审批情况报区农业农村局、市自然资源和规划局新北分局等部门备案。宅基地申请审批材料保管及查阅，按档案管理有关规定执行。 第四章 宅基地使用 第三十一条【盘活利用】鼓励村集体和集体经济组织成员通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式盘活利用闲置宅基地和农村住宅。支持返乡人员利用自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。 在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展，产生的土地增值收益要全部用于农业农村。 对于历史原因形成的“一户多宅”以及进城落户造成的闲置宅基地和闲置住宅，可以依法鼓励自愿有偿退出宅基地，探索农村宅基地使用权的合法流转。 第三十二条【出租】城镇居民、工商资本等租赁村民住宅居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，明确双方权利义务，约定租赁期限、用途、租金及支付方式等内容。 农村住宅租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。出租人应将农房出租情况及时向所在的农村集体经济组织备案。 第三十三条【转让、赠与】经村级集体经济组织同意及镇（街道）审核后，农村集体经济组织成员可以在本集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权（以户为单位），受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。 宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的农房及其附属设施须一并转让或赠与。 转让合同生效后，双方当事人应及时申请办理宅基地使用权及其地上农房所有权的转移登记手续。 第三十四条【纠纷处理】农村村民之间、村民与村集体经济组织之间等产生的宅基地使用权权属纠纷，由当事人协商解决；因宅基地使用产生的侵权纠纷、合同纠纷等民事纠纷，由当事人协商解决。以上纠纷协商不成的，可通过调解、诉讼等方式解决。 第三十五条【禁止非法买卖宅基地】严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。 第三十六条【宅基地收回】对于下列情形，村级组织收回原宅基地，并报镇（街道）备案: （一）农村集体经济组织成员经批准易地新建住宅或集中居住的； （二）农户消亡且宅基地上住宅无人继承的； （三）被继承的住宅坍塌、拆除的； （四）宅基地批准建设后两年内未开工建设的，因特殊情况经镇（街道）同意延期建设的除外； （五）法律、法规和省市区规定的其他情形。 第五章 监督管理 第三十七条【规范管理】建立健全区级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地管理机制，保持宅基地管理工作的整体性、系统性、连续性。区政府要制定完善宅基地管理政策规定和制度办法，组织协调职能部门、镇（街道）、村级组织依法依规履责，统筹机构设置、人员配备、经费安排，加强对乡镇审批宅基地监管。镇（街道）要承担起宅基地审批和日常监管职责，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，指导村级组织完善宅基地民主管理、健全宅基地申请审核有关制度，公开、公平、公正分配使用宅基地。 各镇（街道）应加强对宅基地批前批后建房过程的监管，严格落实“四到场”制度。引导农户与合法持证的农村建筑工匠或具有资质的建设单位签订施工合同，加强农房建设质量、施工安全和施工队伍管理。 第三十八条【矛盾调处】对历史形成的农村宅基地有关问题，按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，结合实际妥善处置；情况复杂的，在当地政府统一协调下，区分问题产生根源、事项类别、发生时限，采取联合办理等方式稳妥解决。在本办法实施后，对工作过程中新出现的农村宅基地有关问题，严格落实“谁审批、谁监管”“谁许可、谁负责”要求，妥善处理。 第三十九条【信息化建设】建立全区统一的宅基地综合管理信息系统，推行宅基地一张图、资格权和使用权基础信息、审批办理和违法执法管理动态化，实现人、地、房管理全覆盖，实行宅基地全要素信息化管理。 第四十条【数据维护】镇（街道）农村工作局牵头负责宅基地增减信息、使用权要素信息统计汇总和系统录入工作，负责完成宅基地保障资格权数据库定期调整和动态管理工作。 第四十一条【宅基地执法管理】各镇（街道）要依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。 第四十二条【村级协管员制度】建立村级宅基地协管员制度，负责开展任务巡查、日常巡查和举报巡查，及时收集掌握农民宅基地使用、农房建设施工等状况，到场参与开工查验、建设巡查、竣工验收等，主要履行发现违法行为、报告违法信息职责，对违法违规行为做到早发现、早报告、早处理。 第四十三条【限期整改】涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为的，依法应当限期拆除但当事人拒不履行拆除决定的，可根据相关法律法规规定执行强制拆除。将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为依法依规予以惩戒和查处。 第四十四条【问责追责机制】有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六章 附 则 第四十五条【解释与调整】本办法分别由区农业农村局、市自然资源和规划局新北分局、区住房和城乡建设局、区行政审批局、市不动产登记交易中心新北分中心根据管理职责负责解释。 镇（街道）未设置文件中涉及业务部门的由镇（街道）负责指定有关部门负责。 第四十六条【生效日期】本办法自发布之日起施行。根据试行情况，结合本区实际再行修订。 附件：1． 农村宅基地和建房（规划许可）申请表 2． 农村宅基地使用承诺书 3． 农村宅基地和建房（规划许可）审批表 4． 农村宅基地批准书 5． 乡村建设规划许可证 6． 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表 7． 农村宅基地审批流程图

主办单位：常州国家高新技术产业开发区（新北区）党政办公室
地址：江苏省常州市崇信路8号 电话：0519-85127013（仅受理网站建设维护相关事宜） 邮编：213022
总访问量： 今日访问量：