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报告指出农村宅基地变相流转普遍 建议允许买卖

随着北京市社科院《北京法治发展报告2011》的发布，沉寂已久的农村宅基地流转等问题又成为媒体关注的热点。社科院课题组专家认为造成农村宅基地及农民住宅诸多问题的根本原因在于立法滞后，建议北京可结合实际情况率先探索农村房屋制度，包括允许农村宅基地有条件流转。

尽管在目前的法律中，法律上并没有对宅基地流转作明确的禁止性规定，但是在实践中行政机关往往将宅基地流转看成是洪水猛兽而予以禁止。为何禁止？一个很重要的原因就是在现有的法律制度下，宅基地在更大程度上被视为是一种基于身份所享有的福利，而非基于自由契约获得的财产，而福利是禁止在市场上流通的。

为什么说宅基地不是财产，而是福利？这是由中国农地的性质决定。以前我在多篇文章中指出，农地之于集体经济组织成员，与其说是财产，还不如说是福利――一种基于身份的福利。在现阶段，集体成员针对农地所享有的收益有着严格的身份限制，且是无法继承和转让。农地的收益只能够归于集体经济组织成员内部成员，且该成员一旦脱离其集体，就无法享有。同时，集体内部的成员也无法把其由于该身份而获得的收益权转让给其他主体，这个身份也无法继承给非集体内部的子女。这样的身份限制更多是与福利相近，而与财产无关。财产可以在市场上自由交换，但是农地不行，虽然根据《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律规定，本集体经济组织以外的人可以通过直接承包或承包经营权的流转取得农村土地承包经营权，但无论集体组织还是其成员，都没有对农地的最终处分权。

《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，不过对于农地所有者来说，它虽然占有土地，但却无法将其收益最大化、它的收益是归于特定成员内部，无法被转让；且也无法被非集体经济组织内部的法定继承人继承，更无法自行处分。由此观之，这样的收益，更多的是一种福利，而非集体和集体成员所有的财产。

也正是以上原因，《土地管理法》第六十二条作了如下的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但是这个规定并没有禁止非集体经济组织成员以其他手段――比如租赁的方式获得宅基地的实际使用权。事实上，现在绝大多数的小产权房就是通过长期租赁的方式获得。

据统计，市场上流通的普通商品房至少需要缴纳相当于售价30%的税收，由于宅基地上建造的住宅更像是一种福利，因此并不需要像普通商品房一样在流通环节中缴纳诸多税收。也正是如此，小产权房由于价格便宜而获得了诸多城市中低收入阶层的青睐。政府之所以要严禁宅基地流转，最为主要的原因是那些小产权房逃脱了诸多的税收，而非其他的原因。

对政府而言，宅基地自由流转流失了税收；对民众而言，小产权房则意味着便宜。也正是这个原因，政府要不停打击小产权房，而民众则在灰色地带通过各种方式不停的流转。由于民间需求巨大，尽管政府三令五申，但宅基地流转这一现象并未得到根本的根治。相反，随着房地产市场的价格不断创新高，小产权房这个市场的规模也越来越大。宅基地的形式也越来越多样化：既有三五层的小楼，也有几十层的高楼。

对政府而言，宅基地自由流转流失了税收；对民众而言，小产权房则意味着便宜。也正是这个原因，政府要不停打击小产权房，而民众则在灰色地带通过各种方式不停的流转。由于民间需求巨大，尽管政府三令五申，但宅基地流转这一现象并未得到根本的根治。相反，随着房地产市场的价格不断创新高，小产权房这个市场的规模也越来越大。宅基地的形式也越来越多样化：既有三五层的小楼，也有几十层的高楼。

甚至，我们还应取消针对集体土地的各种歧视，让集体土地和国有土地一起参与到建设用地的竞争中来。这样做的好处是，一方面由于土地供应量的增加，会降低房价；另一方面，由于集体土地分享了城市化的红利，作为土地所有者的集体也会获得相应收益，而这一切都将有利于农民资产价值的增加。