广州东进战略，给了市场很大期待，从天河东、科学城，再到知识城，鱼珠，广州东几乎成为潜力地段的代名词。

充满机遇的城市规划，让人有一种错觉，买东部准没错。

但现实十分残酷，经过最近两年的楼市浮沉，依然坚挺的只有天河、黄埔，乘东风吸引大批刚需客的增城却打回原形。

要说让人失望的板块，朱村可能算是其中之一。

一直以来，朱村板块有三个大饼，一是地铁21号线，二是千亿产业，三是职业院校。

先来看地铁，2018年底，地铁21号线首段开通运营，一年后员村至镇龙西站开通。21号线的开通串联了 朱村、知识城、科学城、天河公园 。

至此，朱村居民通勤出行实现了公交，这对于一个刚需板块来说，地铁是至关重要的。

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地铁的开通兑现了朱村的交通价值，从朱村出发至珠江新城约需45分钟。

地铁开通是实打实的利好，但让人疑惑的是，为何地铁开通后，朱村的房价不升反降呢？很简单，前期透支了太多利好价值。

同样得到兑现的，还有千亿产业。目前广州科教城已先后引进 工信部电子五所、富士康科技小镇 两大千亿总部。

重磅高新技术企业与机构落户，理应形成产业汇聚效应，但从公开消息来看，后续能拿得出手的只有广州砺剑总部经济创新科技园，但这个项目似乎已经凉了。

虽然大家都对富士康有很高的期待，但受客观因素影响，可以断定核心技术产业不会在科教城的产业总部研发，这样一来产业含金量大大降低。

在“十四五”规划，中部产业组团以广州科教城为龙头，整合中新镇中新科技园、永宁街宁西工业集聚区等主要产业平台，还是值得期待的。

相比而言，职业院校是科教城还没兑现的大饼，目前科教城已引进的13所市属职业院校，2019年正式动工，预计今年6月底将完成所有校区施工并交付学校。

客观来说，职业院校的含金量与大学城有一定差距。所谓产教融合，必然是产业与教育要有结合点，而职业院校与科创产业能融合多深，有待观察。

不难看出，朱村板块虽然已经有所兑现，但仍没有特别突出的价值点，这是最为尴尬的地方。

从地铁21号线站点分布，朱村楼市分为凤岗、朱村、山田三个片区。

凤岗是富士康科技小镇所处之地，周边已有不少楼盘入驻，相对来说是一个较为成熟的片区。

当中不少老盘在售，恒展江山时代、西福蓝湾等，主流价格在 1.8-2万/㎡ ，部分复式户型能卖到2.6万/㎡。

朱村站同样是较为成熟的片区，也是旧改最密集的区域，未来将有约79万平的居住区。

在售均价同样是1.8-2万/㎡，部分特价房曾低至1.6万/㎡，这里不乏新盘，例如去年开盘的香江悦府，以及即将开盘徐福上坤云境风华。

比较特别的是，朱村附近的叠溪花园价值只要 1.3-1.5万/㎡ ，但交通非常不便，需要走一段3公里的小路才能到达广汕公路。

山田站新盘相对较少，在售均价为1.7-1.9万/㎡，目前片区成熟度较低，同时出现教育维权的情况。

发现了吗？朱村主流价格在1.8-2万/㎡，这个价格 与2019年几乎是持平的 。虽然朱村有过突破2万+/㎡的时刻，但如今已经跌回原点。

也就是说，三年时间，朱村房价涨幅几乎可以忽略不计。

即便是即将入市的新盘，也不会有太高期望。一方面，朱村市场就是如此， 低价才能走量 。

另一方面，像徐福上坤云境风华、国贸融创·学府壹号这两个新盘，算是新入广州的房企，在价格上会比较保守。

在这样的情况下，朱村板块房价应该要维持在这个水平一段时间，而且随着新盘入市，内卷情况将继续加剧。

虽然房价原地踏步，但朱村仍是成交量最亮眼的几个板块之一。

据中原数据显示，2021年，朱村成交量排在全市第三，成交4538套，同比上涨5.7%。与此同时，朱村已经连续5年位列全市TOP 5。

图片来源：广州中原研究发展部

2017-2021年，朱村新房成交量已达到27307套，是广州 新房成交最多 的板块。（数据来源：广州中原研究发展部）

卖得好当然是好事，但高成交量背后是高供应量，目前朱村在售一手项目达11个，今年将 再增加3个 。

价格由供求关系来决定，供过于求是朱村价格一直上不去的原因之一。

如果朱村一直维持高供应的情况，那么房价还有涨的机会吗？有，但要等。

首先要等配套的完善，教育方面，在最新的科教城规划中，增加了 11宗中小学用地 ，包括7所小学、3所中学和1所九年一贯制学校，其中一所有可能是名校教育集团办学。

另外，商业配套也会有所补充， 约17万平综合体四方天地 已动工，这是确定性比较高的商业配套。

而传闻中的朱村万达广场似乎一直没有进展，所以未来朱村要靠这个商业体撑场面。

但无论学校还是商业配套，都需要时间去兑现，等是目前朱村唯一能做的事。

不过，即便配套逐渐完善，但未来二手市场仍不容乐观。一方面，天量供应导致未来二手房扎堆入市，有没有这么多需求要打个问号。

另一方面，朱村还有大量住宅用地供应，而且部分要配建人才公寓，也就是说未来一部分有消费力的需求会被人才公寓抢走。

尽管朱村板块并不完美，但不可否认，这里是刚需客上车的机会，因此需要购房者自己衡量利弊。