西城疏解，乐高入驻，宣武迁入，清华附人大附引入，房山终爆发！

2022年，可能将是北京的“ 房山年 ”。

目前北京西南边陲新城的 房山区 ，二手房均价仅有3万+，新房均价大概是4万+，是北京新城房价“ 洼地中的洼地 ”。

就算房山核心区的“长阳”，最好的次新二手房也在5万/平米以内。

房山区的房价与其他新城相比，比如 顺义、昌平、大兴 ，每平米至少有10000-20000元的“ 巨大差距 ”。

所以，房山是北京五大新城中，比较值得关注的板块。

2022年-2025年，我们认为房山有可能会迎来一系列的“ 重大利好 ”消息，可能会让房山彻底打一个“ 翻身战 ”。

【01】

3万西城区居民将“疏解”

房山长阳“锁定”

“西城第十二学区”模式

2017年北京市提出在“ 房山长阳的06-07街区 ”打造“ 西城区安置房区 ”，把房山长阳作为“ 承接首都中心城区人口疏解的重要地区 ”。

根据规划，房山长阳的“ 西城安置房区 ”一共分为17个地块，总建筑面积超过200万平米，用于承接 西城区1万户、3万人口 。

在未来五年，西城区的“ 疏解人口 ”将会陆续迁入房山长阳。

那么这会给房山带来什么影响？

在北京“ 人口郊区化 ”的发展模式中，只要是东西城的“ 安置房区 ”，都一定会配置东西城优质的“ 学校和医院 ”。

这种模式被称之“ 西城十二学区模式 ”，相当于你在一个郊区，也可以享受西城或东城 最好的医院和学校 。

比如昌平回龙观地区的“ 西城安置房区 ”，就分别给配置了“ 北京积水潭医院分院 ”+“ 北京161中学 ”+“ 北京育翔小学 ”，该片区目前的二手房房价已经超过6万，部分项目甚至达到了8万。

所以房山地区未来随着“西城疏解居民”的迁入，配套等级必将大幅度提升，一大堆“ 优质学校和医院 ”已经在路上。

【02】

宣武医院+清华附中+人大附中

有望入驻房山长阳

房山区是目前北京唯一没有“ 三级甲”医院 的新城，尤其是“ 武警总医院和北大人民医院 ”项目流产以后，房山急需 “三级甲”医院 迁入。

从最新的消息透露， 宣武医院 将接棒北大人民医院，落户房山长阳“ 06街区 ”，成为房山区第一家“ 三级甲医院 ”。

而对于房山的教育，历来是影响房山房价最大的因素，因为房山差不多是目前北京新城中引入“ 优质教育资源 ”比较少的板块了。

这么多年也就引入了 北京四中 还算比较优质外，像首师大实验学校、北京十二中都很一般 ， 跟其他新城板块相比，差距还是很明显的。

所以不仅房山的“ 普高率 ”一直在北京“ 排名不突出 ”，而且 知名的学校太少 ，无法吸引城区人口入住，这严重影响了房山的房价水平。

2022年房山将加快引入两所“ 名校 ”： 清华附中 和 人大附中 。

目前“ 清华附中 ”的选址已经基本确定，就在北京四中的东侧，目前已经动工，为“ 9年一贯制学校 ”。

但“ 人大附中 ”目前的选址还不确定，大概率还是会选址在长阳地区。

目前北京市正在搞“ 集团化办学 ”，集团成员校内部教师将“ 大规模轮岗 ”，很多 西城、海淀的老师 将有可能到房山轮岗上学，极大提高 房山“优质成员校” 的教学水平。

整个房山长阳地区非常类似“ 亦庄河西区 ”，有优质成员学校、有高端住宅、有三级甲医院，还有地铁。

这个地区的房价理论上，应该可以达到5万+的水平，部分好项目的房价应该可以突破6万。

【03】

乐高乐园“选址长阳”

房山“商住”有了“救世主”

2022年对于房山区来说，最大的利好是“ 乐高乐园 ”终于要开工了。

根据北京发改委的消息，北京2022年重点工程中就有“ 乐高乐园 ”项目，将会在今年正式开工，而且项目选址从原来的“ 青龙湖 ”变成“ 房山长阳镇 ”。

从发改委的公告看，目前应该是“ 乐高乐园一期工程 ”，建筑规模30万平米，包括主题乐园、酒店、商业街及停车场等项目。

房山做大做强“长阳镇”的野心已经“ 昭然若揭 ”。

从选址的位置上看，房山区长阳早期曾经爆出“ 文旅项目 ”位置图，其正好位于京良铁路南侧，距离房山地铁广阳城站约2.5公里，这个位置应该是“ 乐高乐园 ”的不二选择。

乐高乐园选址在这里，不仅可以辐射房山、大兴的居民，同时还可以通过房山线辐射城区居民，通过京良铁路辐射北京城市副中心、亦庄。

未来一旦“ 乐高乐园 ”建成，房山长阳镇及大学城周边的房价及租金肯定会有较大幅度的提升。

假设2025年“ 乐高乐园 ”一期能够成功运营，那么周边的 地铁小商住 的租金至少可以 实现“翻倍” ，早期投资小商住的回报率可以明显提高。

而对于房价来说，周边品质较好的 次新住宅房价可突破5万 ，而小商住的房价 达到3万左右 ，应该是可以预期的。

根据环球影城的数据，疫情影响下半年时间的人流量大概在210万左右，住宿收入实现了1.2倍的增长，商业及其他收入也同比大幅提升。

综上所述，我们认为房山作为“北京新城”最后的房价“洼地”，其实具备一定的发展潜力，关键在于北京优势资源的“植入”。

尤其是 优势的医疗、优质的学校 及 重大项目 的落地，是房山目前最为急需的“ 短板 ”所在。

而随着 宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园 等项目的逐渐落地，房山这个“ 最后的洼地 ”爆发也是迟早的事情。

同时还有“ 丽金地铁线 ”，“ S6号线 ”，“ 副中心线 ”等轨道交通的加持，房山对城区人口的吸引力肯定会逐渐提升。

长期站岗房山的“业主们”，尤其是小商住的业主们，可能将会迎来重大利好，不管是长持，还是待价而沽，应该都会有不错的回报。

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