文/新浪财经专栏作家 陶短房 [微博]

大温哥华地区是北美乃至全球房价最贵的城市圈之一，也是全加置业最贵、置业负担最沉重的城市。但不少金融机构和房地产经纪，却将原因归咎于“外需畸高”，他们认为是外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”令本地房源紧张、价格居高不下，事实真的是这样吗？

看空大温楼市的金融机构和看多的房地产经纪，不约而同地认为是外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”，令本地房源紧张、价格居高不下。

大温哥华地区是华人海外置业最青睐的几个目的地之一，也是北美乃至全球房价最贵的城市圈之一，贵得不仅让加拿大央行 [微博] 倒吸一口凉气，还惊动了国际评级机构。

3月4日，惠誉国际发表报告指出，加拿大全国房价平均被高估20%，其中大温哥华地区所在的卑诗省被高估26%，和魁北克省并列全加第一，比排名第三的安大略省高出5个百分点，比排名第四的阿尔伯特省更高出11个百分点之多。而大温则是整个卑诗省房价被高估最严重的地区。

稍早几日，加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)的报告称，全加房地产市场价格约被高估10%，而大温地区问题尤为突出。尽管过去一年里，大温二手房屋销售量同比下跌23%，降至12年来最低，且去年第四季度温市购房可负担指数下调2.6%，为全国下调比率最大的城市，但仍然是全加置业最贵、置业负担最沉重的城市。

不论惠誉、RBCER或其它金融机构，无不引述上列数据、比值，对大温房价的被高估、大温居民房屋负担之沉重深感不安，RBC甚至多次指出，一旦房贷利率有所上调，许多目前已被房贷负担压得喘不过气来的“供房一族”，会即刻被残酷地挤出房屋市场。

然而并非没有人对上述结论提出异议：如果说，房地产协会和地产专家、经纪们的相反论断，很难摆脱“种瓜说瓜好”之嫌，那么一些独立研究机构也给出“实际情况没那么严重”的意见，则不能不让人认真对待。

那么，大温房屋之重，本地居民是否负担得起？大温的房价究竟是如RBC或惠誉所言，到了“高危区域”，还是如某些研究机构所言，只是所谓“结构性高企”？此外，大温房价如此之高，是否如传闻中所言，外来资金、尤其是海外华人资金的“哄抢”，起到了关键性作用？

房价高处不胜寒

事实胜于雄辩，大温房价贵不贵，数据最直观。

RBCER今年2月25日发布的“房屋市场趋势与居民负担能力”报告(Housing Trends and Affordability)显示，大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万， 编者注：1加元约合 人民币 6.05元 )，家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国平均为7.72万)，可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%)；标准两层独立屋，大温均价83.3万(全国平均41.1万)，所需家庭年收入15.7万(全国平均8.78万)，可负担指数87.8%(全国47.8%)；标准两睡房公寓单元，大温均价38.9万(全国平均23.8万)，所需家庭年收入7.48万(全国平均5.14万)，可负担指数41.8%(全国28.0%)。

实际上，即便全国均价在金融机构和评级单位看来，都已深处“高泡沫”的“红线”之上，大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价还高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋，排名第二的大多伦多，上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)，房价之重，可谓一目了然，甚至怵目惊心。

照某些机构的推理，上述数据本身还掺杂了一定的水分和折扣，尤其在面对中低收入阶层的公寓市场更是如此。

《加拿大太阳报》年初曾就30万加元（约合人民币181万元）单价的公寓，在大多伦多、大温哥华这两大加拿大著名高房价城市圈进行抽样对比，结果发现，大多伦多这一价位的公寓，绝大多数为钢混结构的现代化公寓，而大温哥华同等价位的公寓，则几乎都是2-4层的传统木结构楼房，如果要在大温购买高层钢混结构公寓，所付出的价格有时甚至不在城市屋之下(因为大温的钢混高层公寓通常位于市中心繁华/热门街区，或大学校区，地段附加值特别高)。

近期加拿大经济数据并不景气，缺乏高利产业的卑诗省和大温自然更为吃紧，“赚最少的钱，供最贵的楼”的现实，足以令居民对大温房价产生沉重感。尽管许多数据都强调，大温房屋可负担指数近几年稳步回升，在全国也处于回升幅度的前列，但这些数据同样显示，可负担指数回升的主要原因，是长期的房贷低利率，而以加拿大央行的一贯稳健风格，这种低利率是注定不会如美国、日本那般持久的，也就是说，经济回暖、就业状况和家庭收入状况一旦有所改善，加拿大利率也会水涨船高，居民房屋负担压力不会因之有所减轻。

美国物业顾问公司Demographia今年初的一项研究发现，温哥华家庭平均年入息中位数收入仅为6.52万加元，按2012年第三季房价中位数(62.13万加元)计算，当季房价相当于家庭年收入的9.5倍，也就是说，不考虑房贷利息和房屋其它开支，大温居民要不吃不喝9年半，才买得起属于自己的住房。

按照该公司的说法，一个城市房屋价格倘为家庭年收入中位数的3倍以下，则为“可负担”；3.1-4.0倍，为“中度难负担”；4.1-5.0倍，为“高度难负担”；5.1倍以上则为“严重难负担”。大温的9.5倍不但几乎比“严重难负担”标准线高出一倍，且仅次于香港的13.5倍，成为该公司所调查的全球数百个城市中，购屋置业负担第二沉重的城市。

乍寒还暖费逡巡

对上述数据、结论不以为然的声音也并非没有，甚至就大温本地而言还颇有市场。

《温哥华太阳报》的伙伴研究机构“都市发展研究所”(UrbanDevelopment Institute，UDI)总裁兼CEO安妮-麦克马林就认为，金融机构和评级机构的说法“太过危言耸听”，因为它们所提供的数据模型欠妥，从而令大温房价和可负担指数“失真”。

这家机构和《温哥华太阳报》独创了一套UDI / FortisBC房屋指数系统，并且每个季度在《温哥华太阳报》上刊出相关数据。

这套指数系统最大的特点，是将大温划分为三个房价区域，即温哥华市区、“内都市圈”(离温哥华市区最近的卫星城和社区，包括西温、北温、本拿比、列治文、新西敏、南三角洲、三联市)和“外都市圈”(比较远一些的卫星城和社区，包括素里、兰里、北三角洲、白石镇、枫树岭、匹特草原)。

数据显示，真正负担不起的房屋，几乎集中在市区的温西及“内都市圈”的北温、西温等少数“豪华社区”，而如果离开这些社区，房价就会显得不那么“重”，如在“内都市圈”，以按揭比例不超过家庭年收入32%的标准计，40.9%的家庭在贷款的情况下可负担得起独立屋，负担得起新的钢混结构公寓家庭比例有51.7%，负担得起普通木结构公寓的家庭比例，更高达64.5%。如果是在“外都市圈”，能轻松负担木结构和钢混结构公寓的家庭比例，更分别高达82.9%和51.7%。

甚至即便在温哥华市区，只要不是热门地段，公寓的价格也是许多家庭可以负担的，同一指数系统显示，有能力负担房价的温哥华市区居民比例也有32%。

觉得“温哥华房价不算过分”者指出，温西、西温、北温、UBC校区等少数“高价区域”的高房价，让传统的房价指数被拉高并因而失真，事实上这些区域的房价许多仅仅是虚高，换手率远不及“内都市圈”和“外都市圈”的二手房，近几年来虽然高价房“噱头十足”，但很多都是卖家和炒家在造势，楼市实际交易的主体，却是不显山不露水、以居住和改善居住为目的的中低价社区、房屋。

有城市规划师根据卑诗省鉴价局公布的数据显示，尽管温哥华市区多达7万幢独立屋中，估价逾100万加元者比例已超过54%，但独立屋土地比例仍占温市总面积五成，居住在独立屋的温市居民占总人口一半，和19岁以下人口的64%，很显然，在温哥华市区以外的大温其它城市、社区，这一比例会高得多。上述数据固然表明，大温住宅用地吃紧，单位面积人口承载率过低，土地使用率不高，但也表明仅就本市固有居民而言，新增住房需求的压力，其实没有想象中那么大，因为“该有房的人大多数都有了”。

UDI和其它一些机构均认为，提高房屋负担能力的真正出路，在于转变观念和精打细算，对于首次置业、仅为满足居住需求的本地“刚需”购买者而言，选择“外都市圈”里交通便利，配套完善，都市化进展迅速的社区，会比挤在温哥华市区更容易、更轻松，如近年来发展迅猛的素里市区，天车已通达市中心，公共设施配套水平近年来突飞猛进，而房价在距温市中心相近路程范围内却几乎是最低廉的，在这样的社区，专门针对首次置业者开发的、经济适用的公寓和联排城市屋挑选余地很大，选择在这些地方首次置业，住户的债务负担会相对轻松，今后改善住房也会更容易。

如果是有一定负担能力的置业者，可选择接近温市中心区的小型公寓，或“内都市圈”、“外都市圈”的独立屋、城市屋，只要舍得花时间、下功夫，即使在温市中心区，也并非“淘”不到性价比良好的单位。

许多机构都提醒购房者、尤其非“刚需”购房者，在目前房屋市场交投清淡的背景下，选择换手率高的房型和社区十分重要，尽管“豪宅大屋”被房地产业者炒作得十分厉害，但从数据看，价格适中的房型、社区，房屋成交率、换手率比“豪宅大屋”要高得多，资金投入后比较不容易被套牢。

海外买家滚滚来？

尽管出发点不同，但看空大温楼市的金融机构和看多的房地产经纪，却不约而同喜欢强调大温市场的特殊性，即“外需畸高”，外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”，令本地房源紧张、价格居高不下。只不过前者借此强调“房价泡沫”，而后者则借此渲染“房屋不愁卖”“欲购从速”。

由于一些房产经营者渲染“外来需求”“华裔抢购”，大温在一段时间里流传着各种版本“华人抢购潮”的故事，如“温州购房团抢滩登陆”“温哥华豪宅区变成二奶村”“大陆贪官改头换面大温扫豪宅”“大陆客一次看房豪掷数百万(加元)锁屋不讲价”“华人豪客直升机看盘”等等等等。

乐观其成者借此鼓励本地人抓紧入市，“不要等房价被华人继续炒高了再买”，而认为“华人抢了本地人住房”“华人炒作让本地人买不起房”者则怒不可遏，甚至一些学者、政治家一度呼吁，对海外购房者、尤其“大中华圈”的海外购房者实施“房屋限售”，以“捍卫大温本地居民的居住权”。

自去年下半年起，大温房价进入整体滞涨甚至下行轨迹，成交量萎缩至冰点，“华人抢购”的说法反倒由房地产企业和营销公司之口传出且大行其道，气势更胜以往，“春节热潮”、“冬季攻略”等夸饰之辞一度甚嚣尘上。

这一说辞在岁末年初达到高潮：

去年底开始，一些房地产经纪便不时在本地传媒刊登各种“软硬文章”，欲言又止、欲说还休地暗示“许多中国大陆豪客出手加拿大房地产”，几乎每一个大陆社会热点，都会在当地华文传媒上有意无意与当地房价挂钩，如年前传出“中国贪官纷纷抛售大陆房产避祸”，当地华文传媒几乎同步出现“这些贪官的钱和人流向何处”的“合理想象”，或巧妙、或笨拙地试图让读者自己说出他们想说的话――这些钱被拿到加拿大买房子了。

紧接着便是圣诞、元旦之后，随着一系列大陆高档ADS团在加拿大“抢滩”，加拿大华文、甚至一些主流传媒开始渲染“大陆豪客商机”，其中同样有房产经纪们跃跃欲试的身影，“某豪客趁别人在酒店休息‘单飞’购买豪宅并刷银联卡付清头款”的消息越传越广、越传越神，一些“房地产专刊”不失时机地暗示，春节期间将有大量大陆豪客来加拿大抢购房产，甚至会有专门组织的“华人购房团”杀到。

高潮之高潮则是春节期间的一幕：加拿大主流到不能再主流的传媒――加拿大广播公司(CBC)在中国农历大年初一播出由记者布莱克采制的专题新闻，称华人有春节购房的传统，且正在掀起购房热潮，并特别提到“不乏大陆抢购者”，节目中还特别采访了两名“大陆华人购房者”、正“抢购”温哥华某个新开高层公寓楼盘的“亲姐妹”――克里斯-李和阿曼达-李。后者亲口表示，华人喜欢春节购房，她们“姐妹俩”专程从大陆前来抢购，出资赞助的则是她们的父母，一时间“华人正抢购加拿大新盘”“海外购房者云集加拿大”的说法铺天盖地：既然CBC这样的国营权威传媒都这样说了，还能假么？

然而“华人购房热潮”的喜剧很快变成了一出闹剧：CBC节目播出后仅几天，一些网民就通过人肉搜索发现了破绽――“亲姐妹”并非姐妹，也不是“大陆客”，而是出生于台湾的当地华裔，更重要的是，她们都是一家专司房地产促销的公司MAC的职员。在凿凿证据面前，MAC老板麦克尼尔不得不承认，这对“姐妹”是受公司委派，专门负责“促销楼盘”的，也就是大陆常说的“房托”。

面对如此尴尬，CBC记者布莱克承认，他当初未曾料到“房托”会提供虚假的个人信息，以至于堂堂国营主流传媒，却在客观上成为误导公众的帮凶。

《温哥华太阳报》近期一份统计指出，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大温哥华地区的就占75%左右，海外购房者中，3%来自美国，来自美国以外国家者仅占2%，而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。即便一些房地产业者也坦承，今年春节，华裔、尤其海外购房者看的多，买的少，对“外来需求”不应过度渲染和高估。

“大陆客姐妹事件”让“华人春节购房攻势”的传说从喜剧变成闹剧，也给围绕“大温楼市海外因素”的炒作劈头浇上一盆冷水。

但正所谓过犹不及，在撇开炒作泡沫的同时也应看到，过分看淡“海外因素”也并不可取。

事实上许多海外置业者并非以自己名义，而是以定居本市的亲属“人头”置业，钱来自海外，但“人头”却是本国、本地的，他们自然会被归入“75%”、而非“2%”。一些房地产业者过度渲染外来需求固然是“生意经”，用“房托”托市更不足为训，但某些说法，如“评估加拿大住房购买力不能光看家庭收入，因为海外购房比例很高”，却是很有道理的。

如前所述，大温地区独立屋的平均家庭年负担收入高达15.7万，而家庭平均年入息中位数收入仅为6.52万，华裔、尤其华裔新移民家庭的平均收入还要低一些，倘拘泥于用家庭年均收入衡量房屋购买力，便无法解释何以有如此多华裔、尤其华裔新移民买得起、住得起独立屋、城市屋。

正如一些分析所言，每个家庭都有自己合适的价位、负担水平和理想中的居屋标准，正确的做法，是审时度势，精选地点、房型、户型，努力寻求上述指标的最佳平衡点，而不是一味盯着房价指数、价格波动曲线不放，对于非投资型购房者而言，关键在于能否找到属于自己的“那一幢”和“那个价”，而不是所谓“行情”和“大势”。

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