20世纪70年代以来，日本出现了两轮房地产危机。1973年前后的第一次危机调整幅度小、恢复快，但房地产业部分关键指标、供需特点、区域发展趋势等发生了重要变化，一定程度上推动了日本房地产业发展模式的转变。这些趋势变化、政策调整对当前探索建立房地产业发展新模式具有一定的参考价值。

日本房地产第一次危机后，行业发展从“补量”向“提质”转变，房价从普涨向区域分化转变，房地产市场主要由改善型需求和结构性机会支撑。1973年是日本经济高速增长期（1955-1973年）的最后一年，也是日本房地产市场的趋势变化分水岭，住宅投资占GDP比重、新开工住宅数量等指标达历史峰值。1973年后，日本居民住房改善型需求持续释放，自有和待售住房套均面积增长至九十年代后期，公寓和非木质结构住宅“消费升级”趋势明显。日本人口持续向三大都市圈集聚，其房地产市场景气度高于其他地区。

为适应居民住宅需求变化，日本住房政策规划从“保数量”向“提质量”转变，房地产发展模式从“住房自有”到“租购并举”转变。一是从1966年开始，日本连续编制实施“住宅建设五年计划”，根据不同发展阶段特点制定出台住房政策规划。其中，日本住宅建设五年规划（1966-1970年）、（1971-1975年）主要目标是解决住房短缺问题，前两个五年计划完成后，日本所有都道府县的住宅都超过了家庭数，住房短缺问题有效缓解，但居住品质较差，第三个住房建设五年规划（1976-1980年）开始，整体目标是从保障住房数量转变为提升住房质量。二是上世纪90年代，在历经高房价、房地产泡沫、少子化老龄化等阶段后，住宅租赁需求日益增长，日本通过完善住宅租赁制度体系、培育发展专业机构等，房地产发展模式逐步从“住房自有”到“租购并举”转变，从售卖市场向租赁市场转变。

日本房地产泡沫破灭后，住房租赁市场需求明显增加，通过专业机构深度参与、房地产企业转型等措施，建立起以专业机构为主的住宅租赁服务市场。机构采取“轻资产”模式为租赁双方提供全链条服务，机构不持有住宅资产，只是提供促成租赁双方交易所涉及的服务，包括入住支持、租约管理、物业管理等业务。运营模式以托管、包租为主，形成住宅租赁市场良性发展模式。

建议：一是要适应房地产市场需求变化，抓住改善型需求、结构性机会，促进房地产市场供需更趋平衡。二是要更加注重居住质量改善提升，推动房地产业高质量发展。三是要精准把握居民住房租赁需求，进一步规范住房租赁市场发展。（孙英翘）

（摘自广东省人民政府发展研究中心2023年《领导参阅》第26期《日本房地产危机后市场趋势变化、政策调整及对广东的启示建议》，执笔人：陈心文、孙英翘、李松杰、管理）