新央企地产巨头中国融通诞生背后：盘活军队资产资源

一家新央企正式面世。

3月31日，国务院国资委官网发布公告显示，中国融通资产管理集团有限公司（下称“中国融通”）列入国资委履行出资人职责的企业名单。中国融通在国资委披露的央企名录中列第10位。

同日，中国融通官方微信发布首条消息披露，公司为中央直接管理的商业类独资企业，主要经营范围包括房地产、农业、酒店及旅游业、商业服务等十多个领域。

中国融通于去年7月成立筹备组，由中国兵器工业集团原董事长温刚任党委书记、董事长，中国诚通原董事长马正武任总经理。此外，中建、中粮、中化、中航工业等央企也将各派驻一人出任分管副总经理。

中国融通管理经营解放军移交的全国范围内所有经营性资产及物业和农场等，在各省市基本都设有子公司和分公司。因其手中掌握大量地产资源，被称为继中国铁路总公司后资产最大的央企。

业内人士表示，中国融通成立或应央企市场化改革和房地产市场化改革的必然要求。在非地产央企从事房地产业的“清零”任务向前迈出一大步关键时期，中国融通以地产巨头姿态位列央企有其特殊性，且资产规模超万亿元，除了房地产作为中国融通主业外，它还是一家资产管理公司。中国融通应运而生的意义在于能够利用市场机制，实现保值增值，并服务于军队建设。

再添一央企房地产巨无霸

在经济新常态下，房地产在宏观经济当中所扮演的角色正在从“发动机”向“稳定器”转移。中国融通这一地产庞然大物的“横空出世”，引发了市场对房地产行业未来发展的思考。

有声音认为，中国融通从事传统房地产开发会对楼市未来发展带来深刻变革；也有观点认为，由于军队资产的特殊性以及政策因素，中国融通要消化全部资源尚需时日，对当下市场影响有限。

值得注意的是，今年1月，国资委要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。这被业界视为更为严厉的重申央企“退房令”。

在3月20日至22日，中纪委公布十九届中央第三轮巡视整改进展情况。作为45家被巡视单位之一，国家电网在巡视整改材料中表示下决心退出房地产业。同日，中国航空集团也在关于中央第三轮巡视整改进展情况的通报中表示，清理低效房产、退出房地产业务。

央企集中退出地产业务始于10年前。彼时，面对央企大举进军房地产业的情形，在2010年3月底，国资委出面作出表态，严令除中国建筑等16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出。

巧合的是，这一表态正是因为在2010年3月15日，军工企业中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司击败了绿地，夺得北京地王海淀区东升乡地块而引发热议。

“10年前，有几家国企在不合适的时机抢了几块‘地王’，引发了央企在房地产领域大撤退。军用土地大多位于城市黄金地段，因其特殊性，普通民企开发商是不敢触碰的，这或许也是国资委成立中国融通的原因，按计划激活军用闲置土地。”房地产业内人士说。

“为全面落实这项工作，国家研究提出了终止收回、置换移交、委托管理、社会化保障四种停止方式，其中委托管理就是在保持军队权属不变的前提下，由国有企业或组建国有企业管理运营，中国融通也应运而生，其成立意义在于能够利用市场机制来盘活军队资产资源，实现保值增值，并服务于军队建设，使军队建设与提供有偿服务分隔开，并促进军队经营性资产管理向现代化管理方式转变。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说。

提高土地利用效益

今年以来，央企重组整合速度在加快，国务院国资委直接监管企业已从最初的196家锐减至目前的108家，锐减88家。

随着中冶集团整体并入中国五矿，中航地产被保利地产合并，神华集团与中国国电合并重组，2011年国资委特批的5家非房地产主业央企中，除鲁能外，还有较大规模地产业务的已所剩不多。叠加上级对军用土地和房地产资源整治力度的加大，这个时候成立的中国融通或被赋予了更多意义。

房地产业内人士认为，为央企从事地产行业设置更高门槛，有利于促进房地产市场更为理性有序，房地产市场发展也将进入新阶段。按企业自身发展需求，国资委会像以往的结构调整一样去支持企业，包括中国融通在内。

按照国土资源部、财政部、解放军总后勤部发布的《关于加强军队空余土地转让的管理问题的通知》，要求各市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地，未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地，不得转让。凡是属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则确定土地使用权人。

上述通知还指出，要严格控制军队空余土地转让范围。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。

为盘活军用闲置土地资源，军队在2018年也进行过一场军用土地资源规划整合的行动，军地之间将军事价值低而经济价值高的闲置土地释放给地方，换来部队战备训练急需用地，让存量资源充分发挥保障效益，这一方式在海南、福建、浙江等地建立了试点。

盘和林认为，中国融通成立之后，为盘活空置的军用土地资源，可以将经济价值高的土地进行开发释放到房地产市场，或为满足军队单位的用地需求继续与地方合作进行置换。中国融通的诞生意味着房地产业又出现一家重量级房企，其手中掌握的资产总规模已超过了万亿，它的诞生对其他开发商生存提出了挑战。此外除了传统的住宅开发，它的主要任务是清理处置盘活军队的经营性资产，长期来看可能会对房价产生一定影响，但对当下市场的影响应该不大。

不久前华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生加盟中国融通，担任旗下房地产业务总经理。对于这家神秘的新型航母，蒋智生或许是择优的人选。

蒋智生任华润置地副总裁有7年时间，一直是华北区域的核心人物之一。2019年4月，在2019华润置地华北大区商务品牌发布会上，蒋智生还自嘲华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题，成为一时热点。他在一线操盘过华润北京最知名的项目橡树湾，也负责过天津等区域公司，既精通营销又有丰富区域统筹经验。华北大区一直都是华润置地重要的业绩贡献区域，2019年前11个月，华北大区销售494.89亿元，占总合同销售金额的21.8%。

相关人士透露，蒋智生加盟中国融通，可以说是支援新设央企的人员建设，配合组织安排，算央企间的人员交流，但也承担地产统筹开发重任。

在2016年中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》中提到，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。其中计划的第二步就涉及房地产租赁、农副业生产、招接待、医疗、科研等5个行业的项目。

业内人士认为，这部分资产未来都应该交给中国融通管理。军用土地资源规划整合具有强大生机和巨大潜力。军用土地作为特殊自然资源和国防资产，集军事价值与经济价值于一体，特别是在市场经济条件下，经济价值规律对资源配置的调节和约束作用越来越重要。通过海南等地试点，军队把城里的土地释放出来，实行等值置换，既拓展城市建设用地，也可以建设更为适宜的军事设施，最大限度地把存量资源区位优势有效转化为规模使用效益优势。

（原题为《重磅 | 新央企地产巨头中国融通诞生背后：盘活军队资产资源》）