“失去”主角光环的惠州江北，正面临第二次爆发机会！
流量为王的当下，是个最好的时代，也是个最坏的时代。 它让成功似乎变得容易，也冲刷了人们的记忆与认知。
最近几个月，随着城市中心优质土地资源竞争趋向白热化，北站新城、博罗、鹿江沥、金山湖等热点区域地王频出，可谓风头出尽，流量赚尽。反观惠州的带头大哥——江北，因过于沉寂而略显佛系。
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回顾过去二十年，占据惠州霸主地位和绝对中心位置的江北，在新兴热点区域流量的冲击之下，主角光环似乎逐渐消失。
在诸多片区新秀崛起之时，江北贵为片区老大哥，因未诞生更多重磅规划和扎堆出现的地产新项目，难再抢占公众视野的焦点。
毫无疑问，江北作为惠州规划起点最高、市政建设投入最大、配套设施最齐全、企业总部最集中的现代化新型城区，当前仍是惠州人工作、生活、娱乐的绝对中心主场，但它的确太久没有带给我们新的刺激。
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江北真的被超越了吗？地位被动摇了吗？江北的发展停滞了吗？未来，江北还有第二次爆发的机会吗？
下面，我们从 “光环的失去” 、 “历史的启示” 、 “当下的底气” 、 “明天的机遇” 四个维度，寻找答案！
光环的失去
江北的主角地位还在吗？
风起于青萍之末，浪成于微澜之间。 本质上，是中心土地资源的日渐稀缺，让江北失去了关注度。
惠州，是一座在城市化方面正被房地产快速推进的三线城市，是一座要全力冲刺国内一流品质的城市。那么，它的区域流量，必然容易被房地产的极速发展带动起来，而某一个新兴区域，也因此容易迅速成为公众关注的焦点。
相反，长时间没有土地供应的区域，则关注度会逐渐下降，最后失去主角光环。
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据统计，2020年，惠州以三倍于深圳、四倍于东莞的数量，卖出了前所未有的204宗地。 其中，金山新城、仲恺、博罗、北站新城都成为土拍热点区域，而江北成交地块则寥寥无几，在星河传奇、中交和风春岸、方直、泰丰等零星出现的为数不多的几个项目中小规模地块之外，几乎再无动静。
中心土地资源的日渐稀缺，让曾经的带头大哥江北，这些年在区域流量较量中处于下风，同时让其它有大量土地出让的区域抢去了关注度。
但这个“喜新厌旧”的感觉是个悖论，因为土地的稀缺，并不代表发展的停滞，恰恰说明江北发展的成熟度是最高的，区域价值和土地价值也是最高的。 这就解释了为什么江北是在惠州全域最早密集诞生地王的区域，近几年来，江北成交的地块，几乎全是地王。
比如：
2004年，江北13号小区（合生帝景湾），5.37亿成交价成为惠州地王。
2012年，江北沿江地块（江湾南岸），7.45亿成交价成为惠州地王。
2012年，江北7号小区（荣灿惠州中心），6.49亿成交价成为惠州地王。
2013年，江北外贸学校地块（深圳立润），6.92亿成交价成为惠州地王。
2014年，江北菊花头地块（金泓房地产），9.22亿成交价成为惠州地王。
2012年，江北7号小区（荣灿惠州中心），6.49亿成交价成为惠州地王。
2020年，江北东区（方直地块），楼面价高达7481.26元/㎡，刷新惠州地王纪录。
2020年，江北三新（泰丰地产），楼面价7784.25元/㎡，刷新惠州地王纪录。
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在一个拍地必成地王的区域，你说它的地位有多重要？
再者，由于这些年没有新的规划出炉，江北也逐渐被其它不断有新规划出现的区域抢去了关注度。但你要知道， 江北的规划，从一早开始它就站在惠州最高起点，惠州行政中心、商务中心、商业中心、文化中心，出道即巅峰，地位无可辩驳。
就像福田中心区，它没有地可拍了，也不会有新的重大规划出现，但当你看到592.5米的世界第二高楼平安金融国际中心伫立在那儿直冲云霄时，你仍然会笃定它就是深圳中心。
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同理，当你看到富力国际中心、华贸中心、佳兆业中心、荣灿惠州中心，还有 即将横空出世的超级城市总综合体——中海广场，超级商业群组团出现时，你会否认它的城市中心地位吗？
所以，失去主角流量和关注度，并不等于失去了主角地位。这是完全不同的两个概念。
历史的启示
城市中心是如何炼成的？
尽管在惠州极速扩容的过去几年，不断有区域以政府高规格的重大规划引导为名，号称城市新中心，但毋庸置疑，江北，才是惠州绝对的城市中心。
世邦魏理仕提出过一个观点：一个城市只有一个中心，其它皆为副中心。毫无疑问，江北，就是惠州的中心。
任何一座城市都不会随便选定城市发展的中心区域，更不会随意更改。 一个城市中心形成的条件，必须具备几条件：区位、交通、商业、人口、配套、经济。
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我们回顾下江北的历史，更能明白惠州这个中心的来历及其“合法性”。
很多新惠州人可能不知道，在惠州建市之前的1985年，惠州市民的生活中心在桥东，江北片区却是一片荒芜，非常落后。彼时，交通也闭塞，要过去江北，得乘坐渡船。
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老惠州人都说“女儿不可嫁江北”，因为心疼女儿，不让她们嫁到江那边过穷酸日子。
那么，1988年惠州正式建市后，为何要把城市中心设立在江北？
一方面，是因整个桥东、桥西土地面积小，发展空间受限，而被东江水系环绕的江北却在占据城市中心位置的同时，和桥东、桥西、下角、水口仅一江之隔，只要修桥，就可以在老城区辐射下快速导入人口，快速发展。
另一方面，江北连接小金口、汝湖，向北一马平川。正好有巨大的地域发展空间，在规划上，没有任何阻碍，拆迁成本低。
一张白纸，宏伟蓝图，任君驰骋。毫无疑问，建市之后，惠州想要迅速建立具备强大辐射力的中心爆发点，大力推动社会经济向前发展，江北是无出其右的最佳选择。
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于是，1996年，惠州市政府由圆通桥对面（现在的荔浦风清轻轨站）搬迁至江北，市政府移师江北后，带动了江北片区的迅速发展。
早年江北处处是荒地农田，十年间，江北就云集了惠州最高端的商业写字楼、银行、商场，和惠州最具代表性的城市文化、体育中心，开启了惠州真正的商品房和现代人居时代。
在90年代，惠州提出的口号是 “80年代看深圳，90年代看惠州。” 但惠州要大力发展，中心区就必须要有高起点、高规格的规划。
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于是，2005年，一系列高起点规划出台，让江北开启了狂飙模式！
惠州《江北片南区控制性详细规划》、《惠州市江北中心区详细规划》、《江北18#小区控制性详细规划》、《东江北岸望江段详细规划及城市设计》等规划，让江北片区在十年之内迅速成为惠州最繁华片区。
同时确定了江北中心区“一轴十区”的功能布局。
江北也因此被定位为惠州市规划的行政中心、文化中心、商务办公中心，惠州市主要政府机构全部在江北，体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施也相继落成。
江北也是惠州人口最集中，经济最发达的区域之一。如今，经过二十年极速蜕变的江北，已是惠州当之无愧的CBD。
无论从历史的角度，还是从区位、交通、商业、人口、配套、经济的角度，我们完全可以确认江北所奠定的惠州政治文化经济中心的城市地位和发展高度。
当下的底气
江北拿什么PK新秀？
无可否认，CBD中心是城市金融、商业、贸易、信息及中介服务机构高度集中的区域，具有经济控制的功能，是城市经济高度发展背景下的经济枢纽。
然而，当江北不再是惠州这座城市唯一的主力增长极，而需要面对金山新城、北站新城等超级热点区域的激烈竞争时，是否还有底气稳固城市CBD的主角地位？
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我们可以从几组数据进行评判：
1、集中了90%市政配套。 江北作为惠州CBD，占据了全市90%以上的市政配套设施，其它所有片区均无可比拟。
2、8座大桥8条主干道。 江北有连通惠州市区其它所有核心板块的8条主干道快速通道，和8座跨江大桥，1座火车站1座高铁站以及城轨站。交通内外部通达性其它片区无可比拟。
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3、超过60万平米商业体量。 江北聚集了众多大型商业中心和甲级写字楼，仅商业体量就超过60万平米，是目前惠州商业规格最高，体量最大的片区。
4、超过2000家企业进驻。 江北大力发展总部经济，有75栋重点培育的商业楼宇，吸引了荷兰喜威、北京华贸、佳兆业、真维斯等各类企业总部或地区总部60多家，并且超2000家企业进驻，年营业额数百亿元。同时，有近50家金融机构集中在江北，同样是全市之最。
5、经济数据独领风骚。 惠城区作为惠州主城区，每年的GDP都是全市最高，而江北作为市中心，GDP每年都是在各街道中独领风骚，就拿公开可查数据来说，2018年，惠城区GDP为793.4亿，江北以144.22亿夺魁，其它片区皆落后于江北。
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6、二手房超2万/㎡。 江北的房价一直是全市标杆。保利达江湾南岸上期均价和在售的蓝光铂汇公馆当前均价，都是1.8万元/平米。
同时，二手房，华贸铂金府已经超过2.1万/㎡，荣灿惠州中心目前超过2.5万元/平米。江北无疑是目前惠州一二手房价整体最高的片区。
实际上，梳理完上面6组数据，无论从哪方面看，惠州江北都非常像深圳福田中心区。
福田CBD也是由政府规划，倾力打造为城市中心，此后逐步成为深圳政治、经济、文化资源中心。福田CBD云集了包括平安国际金融中心在内的二十多座超过200米的甲级写字楼，以及90%以上金融总部大楼。
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因此，当前及未来，江北仍然是惠州不可超越的绝对中心，处于区域价值金字塔顶端。
明天的机遇
超级CBD连接大湾区
不夸张地说，江北这二十多年极速发展蜕变所打下的基础无可超越。 就像福田中心区，江北的发展早就超出了其它热点片区的“拓荒”级别，而是商业、金融、生态的不断迭代升级，具备了与深圳都市圈、大湾区乃至世界相连的潜能。
如此说来，江北的发展空间在哪儿，他的突破点又在哪儿？
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在深惠君看来，江北将来有2个突破点：
1 从一个普通的城市中心变为一个超级中心——超级CBD，赋能其它相连的潜力增长极板块，比如助力北站新城、惠博片区、水口等片区的发展。
同时，大江北通过极速扩容，被相连快速发展区域反哺（比如像北站新城这样的高热高潜能区域，就是江北的扩容区域），变成一个超级体量的城市中心板块，吸引更多大企业、大资本、大项目，辐射整个惠城区乃至全市，带动主城区乃至惠州新一轮的爆发。
2
江北中心超级项目诞生。比如至少在全省范围的区域型超大交通枢纽，实现对外省江西以及省内其它城市的虹吸效应。如此，北站新城会是个机会。
此外，具有城市发展前瞻性、窥见城市未来的窗口，并且能与国内乃至国际一流水准对标的城市超级综合体，或者代表性和功能性超强的惠州新地标的出现，可以让区域功能更加强大和完备，更有现代感和对话广深莞的载体能力，成为连接深圳都市圈和大湾区城市群的窗口。 而 号称惠州当前规格最高、最具未来感、面向大湾区的城市级城市综合体——中海广场，是否能承担这个重任？ 我们可以观察下。
如此，江北将会重拾主角光环，若干年后，或许有机会成为或比肩下一个福田CBD。让我们都来期待一下，江北下一轮的爆发，将为我们带来什么。
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