天津是个怎样的城市？

现在的天津，很多人对它的印象，是文化底蕴深厚、城市景观宜人、特色小吃丰富；是中国北方最大的沿海开放城市；是个“慢生活”的城市；是适合宜居的城市；是全国GDP排名前列的潜力城市......

很多人见证了天津的发展。这个有着六百多年历史的城市，如今已成长为中国北方最大的开放城市和工商业城市，这中间所经历的发展历程，属实不易。

随着房地产开发时代进入后续阶段，城市更新接棒房地产开发，成为今后大型城市建设和运营的主要方式。

城市更新有两个关键词：建成和改善。

建成，是指城市更新的对象，一般指已成熟的区域；改善，是指城市更新的目标，是让这个区域变得更好。

城市更新，就是把城市建设从“有没有”转向“好不好”。

城市更新，对于一个城市而言的重要性，现今已不用多说。

作为京津冀世界级城市群中的区域性中心城市，天津被赋予重要使命。

上世纪80年代，天津完成了第一次大规模城市改造建设。

90年代，以成片危陋平房改造、“地下危改”工程为标志，完成了第二次大规模城市改造建设。

进入新世纪，以推进滨海新区开发开放、实施海河综合开发改造，天津做了一系列发展动作，城市现代化建设取得长足进步。

十四五规划中，城市更新成了全国热点。 后续出台了一系列的配套政策，也已在全国范围内逐步开展。今年上半年，住建部第一批城市更新试点启动。各个城市“从上到下”都在积极寻找城市更新的机会。

2022年7月，《天津市城市更新行动计划（2022-2025年）》征求意见稿，正式发布！

天津此次城市更新变化也都在此大框架之中，动作不小。

简单梳理，我们来看重点。

此次城市更新计划的范围较广，以分区域制定城市更新策略和计划。

中心城区，整体制定更新策略；环城四区、滨海新区、远郊五区，分别制定更新策略。避免了“千篇一律”的效果，呈现出百花齐放的特色。

其中，中心城区的内容笔墨最重。

【中心城区更新策略】

中心城区以老城厢建设为起点，以海河为轴线，向外圈层发展， 划定中心城区城市更新重点区域，面积约268平方公里，占中心城区总用地面积的80%。

值得注意的是，此次更新暂不考虑梅江、解放南路等较新建区域，以及成林道两侧、侯台等在开发区域。

更新方式有3种：

一是项目自我更新。 推行小规模、渐进式有机更新和微改造，划定项目范围，实现项目自平衡。

二是区内统筹更新。 涉及投资规模大、民生问题凸显以及重大城市更新项目，可在行政辖区内平衡。

三是跨区统筹更新。 建立存量提质增效与增量结构调整的联动机制，探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解。

中心城区是天津的发祥地，也是政治文化教育经济商业中心。 此次城市更新的大变化总结归纳为以下几个方面：

一、在城市功能方面，新产业集聚效应不强，存在短板。

城市功能提升方面有：

（一）打造天津核心科创圈

1.依托天津大学、南开大学、天津医科大学等，利用存量空间，加强研发平台等载体建设。

2.推动河北工业大学、天津商业大学等高校依托光荣道智能科技示范区建设。

3.推动滨海高新区华苑科技园升级。增加高端商务酒店等生活性服务业配套设施。提高用地使用效率。

（二）推进现代服务业集聚

1.打造“解放北路+友谊路”金融服务集聚区。

2.推动“设计之都”载体建设。重点布局海河柳林“设计之都”核心区专业化特色功能区。

3.实施工业遗存保护利用。搭建新兴产业创新创业平台，形成体验式文化场景，实现产城融合发展。

（三）传统商圈复兴

1.重点提升滨江道-和平路商圈。提升主街，支持后街，形成充满烟火气的休闲生活体验区。

2.推进南门外大街等商圈提升改造。“以旧迎新”，促进新场景新业态落地。

（四）都市工业园区升级

未来趋势，以人为本的人产城深度融合。

1.分级分类推动园区“腾笼换鸟”和提质增效，释放存量资源形成新空间供给。

2.推动棉三创意产业园、南开科技创新园、通广科技园等26个都市产业园区升级。

二、在人居环境方面，存量小户型老旧住房比重较高，存在短板问题较多。

人居环境提升方面有：

（一）老旧小区改造

1.着力市政配套基础设施改造和建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，对停车场、充电桩、建筑节能改造、加装电梯，结合条件应改尽改。

到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，完整居住社区覆盖率显著提升。

2.推进物业服务全覆盖，对准物业小区鼓励通过“先尝后买”方式引入专业化物业服务。

3.针对没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋，进行成套化改造。通过拆除重建，适当增加居住建筑面积实现成套化。

4.加强小户型住宅合理利用，盘活存量住房资源，重点推动70平米以下小户型存量住房转保障性租赁住房。

（二）公共服务补短板

鼓励将老旧小区中的国企房屋和设施，以适当方式集中改造用于发展托育服务。

1.补齐学前教育设施。到2025年，普惠性幼儿园覆盖率达到85%以上，普惠托育服务比例达到60%。

2.补齐社区养老设施。到2025年，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善，日间照料机构覆盖率达到100%。

3.补齐基层医疗卫生设施。到2025年，居民步行不超过 15 分钟能到达 1 所医疗卫生服务机构。

4.提升便民社会化服务水平。到2025年，中心城区菜市场服务覆盖范围达95%以上。

三、在城市安全韧性方面，部分区域内涝问题及安全设置短板依然存在，。

（一）基础设施提升

1.加快城市排水防涝体系建设；持续推进全域海绵城市建设；

2.实施燃气等老旧管网改造，到2025年，基本完成城市燃气管道老化更新改造任务。

（二）交通出行改善

1.到2025年轨道交通通车里程达到500公里以上。

2.提升城市快速路体系，加密城市道路网络。

3.改善慢行交通环境，提升重点商业项目周边过街环境。

【环城四区更新策略】

环城四区相较于中心城区，城市更新策略似乎并没有特别之处。这源于环城四区大部分为新建新区，故以建设方向为主。

1.东丽区。打造“都市临空经济+航空智能制造”的新型国际航空城。

2.西青区。推进赛达新城和西青辅城发展布局，加快建设杨柳青大运河国家文化公园；结合天津音乐学院、天津美术学院新校区建设，推进相关重点项目建设；补齐公共服务设施短板。积极承接中心城区人口、教育、医疗、文化体育设施迁移。

3.津南区。重点开展老旧片区改造工作，通过城市更新推动文化和旅游融合发展。

4.北辰区。强化北运河文化休闲带的文化引领作用，带动沿线城市空间品质内涵和外延提升；强化刘园中心作为“津城北部中心”的核心承载区域，促进片区提质升级。

进入城市更新，最根本的逻辑是城市从开发模式进入到运营模式。

城市更新，一方面会提升城市的品质、优化布局功能，另一方面带动城市住房消费的优化升级，对城市的产业发展也会产生重大的变化。

每一次的城市更新，都是城市升级的一次激活，只有这样才能提升一座城市对人才的吸引力，而引人和留人是今后大城市生与死的转折点。

往后三年，就看天津的城市更新了。