租房入学催生学位占位费市场
家长希望跨学区租房入学 有房主叫价数十万卖学位 业内人士认为政策法律风险大
今年本市出台的义务教育阶段入学工作意见中，首次提出“符合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”的政策。这在一定程度上给“学区房”炒卖降了降温，让不少无力购买高价学区房的京籍家庭家长看到了孩子进入“教育大区”接受义务教育的希望。租房入学也成了不少等待入学家长们的新希望。
但由于部分学校学位紧张，东城、朝阳、海淀、石景山、通州等区今年“幼升小”入学都实行“六年一学位”的政策，因此，提前“下手”租“学位房”成了部分家长面对这一政策所作出的反应。北青报记者从多区房产中介处了解到，目前所谓的租“学位房”价格已经达到数十万，但仍一房难求。多家中介也表示，“学位房”出租合同只能和房主私下签订，不能写进普通的租房合同里，如有任何纠纷，需要租户和房主协商处理。
亦庄家长愿出50万在海淀租房换学位
常年工作生活在亦庄的余女士，最近正在疯狂联系地产中介，想在海淀租下一套学区房，为自己刚出生的孩子提前占得一个海淀的学位。她的计划是，房子可以一下租个6年，但一定要先把宝贵的学位“占位费”交上，50万以内她都能接受。
“京籍无房可在租赁地就近入学”。用余女士的话来说，这简直就是在向她“伸出橄榄枝”，让她产生了让孩子在海淀上学的打算。
“既然租房就可以上学的话，那我为什么不去海淀租房？”早在去年刚怀孕时，看到住建部门出台的“租售同权”政策，余女士就有所留心。今年，在认真研读升学政策后，她做了一个缜密的盘算。首先，自己是京籍，符合政策要求。其次，无房，这一点好办。虽有一套亦庄的学区房，但“无房”这一条件她随时都可以“创造”，“我卖了不就行了”。最后，就差租房了。
这一缜密的盘算，还包括时间节点的“严密策划”。“我研究了下政策，说是要在‘同一区连续单独承租并实际居住3年以上，夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上’。”余女士说，这两方面的条件，她也已经盘算好了，“我从现在开始租的话，等到孩子6岁上学时，肯定能满足3年以上的条件。但我现在工作还在亦庄，过去住不方便，我想的是等到最后3年，我们再把老人小孩带过去住，以防入户调查。”
至于合法稳定就业3年这一条件，对于在亦庄高新技术企业工作的余女士而言，就更好“创造”了，“海淀高新企业多，我这3年内换去海淀的企业就行，这点很好办”。
卖房、换工作，这些“条件创造”对于余女士而言都不难。她所有的盘算里，就差租房了。为何要从现在起租房、打算一下租个六年？这，也是她在对政策悉心研究后，缜密盘算里的一部分。
“我研究了一下，现在都是六年一学位，海淀很早就开始实施这个政策了，也就是说一个学区房的学位，六年内只能用一次。”余女士解释说，她之所以计划从现在开始就租房，就是考虑到这个政策，“你想啊，我如果从现在开始租房的话，6年后我孩子要上学，那就算这个学位此前用过也没事，之后的6年我一直占着就可以了。”
“现在房子特别紧张，愿意租的很少。我已经做好交50万甚至更多的准备”。余女士口中所说的“50万”指的就是所谓的“学位占位费”，和中介口中所说的“租房就能上学，其实是房东‘出卖’了自己的学位，当然是要多收一笔钱的”，是一个意思。
在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀万寿路学区和青龙桥学区，目前都处于无房可租的状态，她打算扩大范围，把海淀所有学区都纳入计划考虑，“我现在和中介说了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。
对于这个计划，余女士是算过账的。在她看来，花50万在海淀租房上学，和花几百万在海淀买学区房，前者还可以够得着，所以她随时愿意卖掉亦庄的房，做个京籍“无房族”。“海淀的学区房我是买不起。但现在租房可以的话，我算过了，就算交个50万的占位费，再加上6年的租金，也只用100万左右。如果能租到一个不错的学区，很划算”。
部分学区“学位”租用费20万
记者采访西城、东城、海淀、朝阳、丰台等核心城区以及通州的房产中介机构发现，随着租房入学政策和6年一学位政策的叠加效应，租房的学位占位费市场正在形成。一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经蹿升到数十万元。
一位常年负责海淀学区房的地产中介告诉北青报记者，目前海淀的“学位占位费”均价已达10万至20万左右。作为全市的教育强区，这一“市场价”自然不菲。海淀常年负责万寿路学区的中介表示，虽然海淀学位很紧俏，但她和同事成功帮两位客户“租”到过学位，“我们学区一共就四所小学，有一所去年租到了，提前一次性交20万学位费，连租5年，后面就每个月5300元的租金，正常交”。附近一所中学的老师也注意到了学位费市场的形成。“我身边就有一案例，有一家在我们学校附近租了很久，也是为了孩子上学。今年房东要求必须交20万，要不然就不能再租了”。
一位朝阳门附近的地产中介也告诉记者，只要占用学位肯定是要收费的，房东负责提供租“学位”所需要的材料，需要租客自己去办，一般行情价都在8万左右。“这不前几个月，刚办了一个芳草地附近的，就给了8万，是租户和房东私下签的协议”。
东城区与通州区今年首次提出“六年一学位”的入学要求，虽然首次提出，但在租房市场上已经有家长开始咨询。
东城区一位中介向记者透露，今年已经出现咨询租“学位”上学的情况，“这个事情一般都要收钱的，因为你用人家的名额对人家卖房是有影响的。具体的价格也要跟业主商量”。
在通州区，一位中介人员也向北青报记者透露，如果想要租这种好一点学校附近带学位的房子，他们可以帮忙找。但难度较大，一般愿意出租学位的多为家中孩子已经超过入学年龄不再需要学位入学的家庭。“这个房子不是一下就能找到的，找到了人家要多少钱你得给人家多少钱，我们负责租房子，私底下你们负责协商价格，之前也出现过这种情况”。当北青报记者同样提到“行情”价时，这位中介人员表示，这得看房主的心理。“人家要多少你也得给啊，有要三万的，也有要五万的，万八千肯定办不成事”。
学位费根据学校排名定价高低
出租学位，是否真的有市场？能不能签订“相关合同？记者日前联系了西城、丰台、东城等城区的多家房屋租售中介。记者发现，每当谈到“孩子过两年要上小学”这一情况时，中介的“嗅觉”都很灵敏，马上向记者询问，“孩子想上哪儿的学校”、“是否有租学位的需求”。
记者以一位“无房”家长的身份来到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3岁，希望孩子能通过租学位的方式在西城上学，中介首先询问了记者是京籍还是非京籍。“如果您是京籍其他区的户口，现在就可以提前来西城租房，把学位占上了”，非京籍想租学位，还得首先保证“五证”俱全。中介同时也提出，想要通过租学位在西城上实验二小、黄城根小学这些重点小学，基本上不可能，因为这些名校每年报名人数爆满，学校会优先考虑片区内“有房有户”的家庭。当记者提出“不在乎学校，就是希望孩子能在西城上小学”这个需求后，该中介向记者推荐了回民小学附近的一个房源，他介绍说，房主全家在国外，房子的学位没有被占用，所以在出租房屋时也愿意一起出租学位，房租是4500元一个月，学位也按照这个标准收，“当然，如果租六年，价格还可以再和房主商量”。记者提出，是否还有其他地段的学区房可以出租学位时，中介介绍说，学位费会根据学校排名定价高低，“好学校的学位占位费定价越高，而且越难碰上”。
“租学位的条款能写进租房合同吗？”针对这一问题，中介明确告诉记者，“租学位”这件事不可能写入普通的“租房合同”，需要租户和房主私下协商。因为市面上的租房合同不涉及这一条款，而且在这件事上，中介就扮演“介绍人”的角色，至于以后是否能通过这种方式让孩子顺利入学，中介是不承担任何责任的。“但是您也不用有任何疑虑，因为现在很多区都实行‘六年一学位’，您的孩子只要占上他的学位，并顺利入学，就能一下占六年”。中介看出记者的疑虑，提出可以和房主协商，先预付一部分定金，在孩子顺利入学后再交剩下的“占位费”，并且，有“六年一学位”政策的制约，只要租户入学成功，房主只能等六年后才可以再次使用这个学位，所以租户不用担心房主把“学位”租给别人或者中途拒租。
供不应求 不签合同 无法核验
虽然想租房的家长很多，但市场真实的状态是一房难求。由于“六年一学位”政策，对于租售房都有同等限制之效，所以按中介的说法是，租了会影响卖，所以不少业主都不太愿意租。“有人开到50万，也不行，因为我们这片最近已经找不到房子。”一位马姓女中介表示，想在海淀通过租房上学并不容易，“能出得起这个学位费的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰。”据这位中介介绍，去年她和同事经手的像这样“租学位”的成交率并不高，只有一两个客户成功租到“学位”。
即便交了占位费，就一定能保障入学吗？北青报记者调查发现，实际上这种“租学位”的方式存在风险，“占位费”也无法真的保障。
“我们只能帮你协商学位能不能用，以及学位能不能让你用，至于价钱你们自己私下协商，最终能不能上学，我们是不能保证的。因为其中影响因素也很多，包括你自己的资质，还有政策的变化，你自己心里也有个预期……”
为何不能写进合同？东城区一位中介解释说，由于具体学位的“租用费”，是租户与业主的私下商议，而他们唯一能保证的是，收取正常租房中介费用和租金，其他的无法保证，所以合同也不会把这部分内容写入，“我们只能算是帮忙，但是不保证肯定能入学”。
另外，怎么保证这个学位没被用过？能不能查验？也成为租房求学的家长最大的顾虑。已经帮客户成功“租过学位”的一位海淀中介透露，实际上无法保证，“六年一学位，这个我们都没办法核实。只能业主和租房人双方自己私下签协议，保障学位是否用过。但即使是这样，也有风险”。
按照海淀的政策，入学时家长的登记住址会拿来和2016年以来这一登记住址用来入学的信息做比对。而这一信息系统，在“租学位”的过程中，房东、租户以及中介实际上都无法触及。这也意味着，“租”来的学位，根本无从查验。
符合条件租房户可在区内入学但进“理想”校有点难
记者从一些学校负责招生工作的老师处了解到，实际上“租学位”难以保证完全就近上学，只能在学区内协调解决，“像我们学校的情况是，入学第一顺位就基本已经满了，也就是京籍有房，且房子户口都在我们学校片内的，这些数量就已经差不多了，所以我们满足不了其他类的。这两年，通过租房进来的几乎没有。所以，即使在我们学校附近‘租’到学位，符合政策条件，也只能学区内来协调安排入学，估计是进不到我们学校”。
虽然在今年的政策中，东城明确写出了“幼升小”符合本市非东城区户籍租房家庭儿童在东城入学的需要通过电脑派位多校划片。西城在“幼升小”的入学条件中也多了一条“法定监护人在其他区无独立产权房”的限制条件，即父母为西城户籍，居住在西城，但在外区有独立产权房的孩子，也能在西城上学，但会根据“落户年限、居住年限”等条件进行排序，排序的位置比较靠后，基本上只能通过多校划片在学区甚至是相邻学区电脑派位入学。
不过，对于教育资源比较均衡的东西城来说，即使租房入学参加电脑派位多校划片，无法选择学校，但对于部分无力购房的家长而言，也是一个具有诱惑力的选择。
额外支付“学位费”不在合同中写明存法律风险
北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为，家长为了孩子上学租赁“学位”房，额外支付“学位费”，如不能在合同里写明，既存在争议点，也面临极大的法律风险。如果该学区房已有其他孩子在六年内登记上学，将面临租户的孩子无法如期上学的可能，同时也因未写明“学位费”款项，面临维权缺乏证据、退费困难的风险。
为降低家长的风险，范辰律师建议家长如果存在这种情况，第一要求在合同中写明“学位费”。明确如果不能上学，应退还“学位费”，并可以解除房屋租赁合同。第二，在租房时询问房东，房子六年内是否有其他孩子登记上学、占用过入学名额。必要时，双方就此签订备忘录。第三，可以去居委会查询。一般情况下，租户的孩子想上片内学校需要居委会开具居住证明，居委会需要备案。因此，可以据此查询。另外，还可以让房东陪同前往户籍派出所进行所在户口查询，看是否有适龄儿童的户口登记在房屋内，由此判断该房屋六年内是否占用过入学名额。
本版文/北青调查组
