德国港口新城HafenCity | 新旧共生的滨水城市更新实践

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汉堡在德国并不算是主流的旅游城市，知名快餐食品汉堡包也和这座城市并无联系。专程来到这里的主要目的是想看看目前欧洲最大的城市更新项目所在地——HafenCity。汉堡在沿着易北河（Elbe River）开发的这个新城项目充分尊重历史，实现了过去与当下的有机结合。在157公顷的土地上，一个充满活力、富有海洋气息的新城正在崛起。 HafenCity的精细化管控的用地功能、高标准的可持续设计以及创新的发展过程使其成为滨水地区更新项目的标杆。

△ 建设中的HafenCity (© http:// Astoc.de )

由于HafenCity的位置曾经被单层的仓库大量占用，几乎没有现存建筑物值得保留，因此这里几乎完全由新的建筑物组成，总计建筑面积超过240万平方米。目前正在建设7500余个居住单元，并大规模建设零售、教育机构、文化休闲设施等，为超过15,000个居民提供服务，并提供超过45,000个工作岗位。 新城虽新，但依然维持着原有港口的结构，整体风格也与这里古老的Speicherstadt建筑群相统一，巧妙地维系着历史与现代之间的平衡关系。

▲ HafenCity实拍 by mocy / 上下滑动查看更多

由于HafenCity可讲的内容较为丰富，计划分成多个主题进行叙述。 本文主要整理HafenCity的历史背景，后面会陆续更新规划亮点、设计思路、治理方式等内容，预知详情请多多关注本号：）

△ HafenCity在汉堡联邦州中的位置 (© WIKI)

汉堡：港口经济推动城市更新 汉堡市（Freie und Hansestadt Hamburg）是仅次于柏林的德国第二大城市，拥有将近189万居民。如果算上汉堡大都市圈的人口，其总人口则达到520万。在德国，汉堡是拥有相当程度自治权和立法权的16个联邦州之一。作为一个城市州（在德国的行政结构中地位与州相同），汉堡拥有自己的立法机关（州议会“Bürgerschaft”）和行政机关（Senat），确保了在城市经济和发展政策制定等方面的高度独立性。易北河穿城而过流入北海，使汉堡市成为德国最重要的港口城市，而繁荣的港口经济使汉堡成为德国最富有的城市之一。自11世纪以来，随着对港口的依赖逐步加强，汉堡市投入了大量的资金来维持和改善其城市建设。 汉堡市的许多与港口相关的开发也得益于该市作为港口地区土地所有者的地位，使其能够主导开发其管辖范围内的城市更新项目。

港口：城市的“发电机” 在汉堡城市发展早期，它与港口就已有了密不可分的关联。1189年，巴巴罗萨皇帝（Emperor Barbarossa）授予当时初具雏形的汉堡城免征关税的权利。不久以后，距离今天的HafenCity很近的阿尔斯特河（Alster）与易北河（Elbe）交汇处形成了汉堡市的第一个港口，并成为日后使这座城市繁荣兴盛的“发电机”。 尽管它在发展的过程中不断改变以适应时代需求，其具体位置也经历过多次迁移，但港口对于汉堡市发展的影响力始终不曾减弱。 就城市结构而言，汉堡的城市肌理自发展伊始就与港口紧密交织在一起。这样的状态维持了近五千年，直至19世纪，港口与居住区才在物理空间上分离。从前，许多商人的房子往往集居住、仓储、商业功能于一体，建在阿尔斯特河或是易北河的河岸上。

△ 1900年左右的HafenCity旧貌 (© HHLA) / 左右滑动查看更多 汉堡的免税政策使通过港口进口的商品可以在城市的任何地方进行加工储存并出口，无需征税。得益于此，这座城市不断发展壮大。 17至18世纪，一个宏伟的巴洛克街区在Brook, Kehrwieder和Wandrahm（如今HafenCity的Speicherstadt仓库区所在地）的运河岛上崛起。当时的汉堡商人居住在环境高雅、气势恢宏的建筑物中。不久后，富裕的居民认为港口距离自己的住所太近，令人感到不适。码头工人成了新的居住者，其余的空间逐步演变成制造商的厂房以及仓库。即使是那时，周日也能看到居民沿着河岸散步。自19世纪上半叶起，新成立的南美国家成为汉堡船商的重要贸易伙伴，货物量急剧增加，无法再沿用早期的运输方式，盆地型港口（harbor basin）桑多哈芬（Santorhafen）应运而生。该港口建于1863年至1866年之间，使新型蒸汽船能够驶入城市。船只停靠在新建的码头旁，并使用起重机装卸货物。以前，当货物通过水路运输到陆地时，船只必须在更深的水域使用锚定桩停泊，其过程相当费时费力。新港口启用后，货物能够直接装载到火车或卡车上，也可以直接运输至仓库。这样的货物装卸系统在当时是世界上最现代化的货运系统之一，使汉堡市获得了高效率运输港口的好名声。 19世纪，汉堡独特的港口结构不断演变，又修建了更多的盆地型港口：Magdeburger Hafen(1872), Brooktorhafen (1880), Baakenhafen (1887)。为了保护港口设施不受洪水侵袭，原先地势低洼的沼泽地逐渐抬高到海拔4至5米。HafenCity今天仍在继续这一过程，建筑物建在海拔7.5至8米左右的防洪基座上。1872年建成的易北河大桥和一条连接德国中部与南部的铁路也保证了货物的快速运输。它的起点是Hanover车站，位于Am Lohsepark，现在也是HafenCity的一部分。 此后，汉堡港口地区发展成为一个大型综合交通枢纽，提供海运和内陆水路、铁路和公路之间的货物转运功能。

几个世纪以来，港口的繁荣由汉堡长期享有的免税政策推动。但是，当汉堡市在1871年成为德意志帝国的一部分时，这座城市无法继续拥有这一特权了。政府与参议院最终达成了一项折中方案：免税特权将在市区被撤销，但在港口的特定区域内继续存在。为了对新的自由贸易区进行有效管控，汉堡市必须集中港口的仓储设施。为了达成这一目标，则需要在港口地区进行大规模建设，计划在布鲁克，凯尔维德和旺德拉姆的运河岛上建造世界上最现代化的仓库。尽管当地仍然有大约20000人居住，但优先考虑的是商业利益，甚至没有为当地居民提供新的住所。城中之城随即开始发展，新的仓库采用当时最新的技术进行货物储存和转运。该地区通过一条运河（Zollkanal）与汉堡其他地区分隔开来，穿越运河需要受到海关管制。

△ 居民区被拆除后，居民不得不寻找新的住所。(© Staatsarchiv Hamburg)

港区作为工业区的地位也越来越重要。到了19世纪中叶，汉堡已经在如今的HafenCity所在的Grasbrook island建立了天然气工厂，为城市和周边地区的大部分地区提供天然气。天然气生产商逐渐发展成为现代能源供应商，在HafenCity原址上进行了多次扩建升级。当橡胶业开始繁荣时，它的影响也波及到了汉堡：从亚洲进口的粗橡胶被运到汉堡城并在当地加工——当时的橡胶几乎是一种革命性的材料，在许多行业都有很大的需求。只有汉堡造船厂的工人人数超过橡胶加工厂，足以说明当时汉堡港口运输业的繁荣。

HafenCity：新城与旧城之间的对话 汉堡的港口不仅在工业方面的重要性与日俱增，它也是越来越多的前往美洲的欧洲移民的必经之路。对他们来说，汉堡是通往世界的大门。数十年来，HafenCity的所在之地在兴盛的贸易活动与移民浪潮中实现了举世瞩目的发展。港口在升级改造不断呈现出新的面貌，这样的情况一直持续到第一次世界大战爆发。当地经济在20世纪20年代一度复苏，但随后被全球大萧条（Great Depression）扼杀。二战则永久地改变了这个港口的面貌，至少有7692人从当地的Hanover火车站被驱逐到集中营，其中有6000多人死亡。 战后，火车站的遗迹被拆毁，这个地方也被人们淡忘。直到HafenCity项目开始，它才重新成为公众关注的焦点。 该车站位于当前规划中的Am Lohsepark地区。在对该地区进行规划时，建设纪念馆与文献中心成为重要的设计构想。

战时的港口不仅被用于将战俘驱逐出境，它还是至关重要的交通枢纽和工业基地——这使其成为当时的主要轰炸目标之一。约70％的仓库和近90％的码头集运设施被摧毁。 1945年后，港口启动了重建工作。现代化浪潮带来了经济奇迹，再次带动了港口经济的增长。 1956年，现代货物集装箱的发明为运输业带来了革命性进步。但新的困难产生了：靠近城市的现有盆地型港口面积对新型集装箱船太小、太浅，仓储能力也无法满足新的需求。因此，面积更大、水位更深的易北河南岸作为专用集装箱码头投入使用。尽管传统船舶仍在使用盆地型港口、码头和靠近市中心的码头仓库，货物仍在靠近市区的港口储存、加工、补给能源，但该地区作为工业区的重要性持续下降。 1997年，参议院决定建立一个新的城中之城——HafenCity，并为易北河南岸的新港口扩建提供资金。

△ HafenCity规划确定后，第一批游轮在新区建设阶段靠岸停泊。(© Staatsarchiv Hamburg)

在新城中，许多战后的历史建筑得以保留。砖混结构的Speicherstadt建筑群成为连接汉堡老城与新城的媒介。 作为历史建筑，它们在外观上基本保持不变。但在其宏伟的红砖外墙后面，新的生命力已悄然焕发。除了博物馆和传统仓库，现在还有多媒体、创意和文化相关的企业进驻。

对于HafenCity本身而言，曾经的盆地型港口成为如今独具特色的魅力之地，而广阔的水域为海滨增添了吸引力。 在这里，历史得以重新诠释： 在Sandtorhafen，传统的港口得以保留，历史悠久的汽船、帆船和起重机向人们展示着昔日运输业的辉煌。一些历史建筑也被赋予新的功能：建在旧仓库顶部的易北音乐厅成为汉堡的新地标；另一处旧仓库被改造为国际海事博物馆；旧港务局大楼将成为一个美食中心。Speicherstadt建筑群将作为一个整体保留，它已被列入联合国教科文组织世界遗产的暂定名单。

除了有形的影响，历史在规划决策中扮演着相当重要的角色。 尽管HafenCity主要由新建筑组成，但当下与过去在这里跨越时空相互交融，在很好地保留了当地历史特色的基础上构建出新旧面貌和谐共生的港口之城。

HafenCity城市更新项目概况向上滑动浏览 ▼✔国家：德国✔城市：汉堡✔项目名称：Hafencity✔项目周期：1999-2025✔总面积：157公顷✔建筑密度：3.7-6.1建筑面积指数（floor space index）✔提供约7,500处住所，容纳15,000名居民✔居住密度：118/公顷（土地面积）✔员工密度：354/公顷（土地面积）✔截至2020年3月共完成77个项目；63个在建或计划中的项目✔投资额：私人投资-约100亿欧元；公共投资-30亿欧元，主要来自特殊资产基金Stadt und Hafen在HafenCity的土地出售✔总体规划依据：-2000年港口城总体规划 -2010年东部港口城市总体规划修编✔通过出售土地或独家期权的交易已经完成，建筑面积约200万平方米 HafenCity更新项目具体事项向上滑动浏览 ▼ ✔住宅建设

-目前约有 3,000处住宅单位竣工

-价格范围：
-住房补贴：6.60欧元/平方米（一级补贴）和8.70欧元/平方米（二级补贴）
-住房合作社租金：9.50-14欧元/平方米
-受控价格住房：11.50-14欧元/平方米
-租赁市场：€12–25 /平方米
-私人住宅：
-约3,500-4,500欧元/平方米（合资企业）
-4,500-6,500欧元/平方米以上（开发商管理）
-6,500-15,000欧元/平方米以下（豪华住宅）

-目前的居民人数：5,000（含难民）

-越来越多的有孩子的家庭比例（Hafencity：24.2％；汉堡市：17.8％）

✔办公与公共服务

-迄今已有930多家公司，其中包括45家大公司

-最多创造45,000个工作岗位（其中35,000个办公室工作岗位）

-当前职位：15,000

✔文化机构

-奥伯哈芬（前铁路棚的创意区，一些正在使用中，一些正在现代化中）

-汉堡国际海事博物馆（私人，于2008年开放）

-原型汽车博物馆（私人，于2008年开业）

-易北爱乐音乐厅（2017年开业）

-denk.mal Hannoverscher Bahnhof文化中心（从1940年到1945年的驱逐出境常设展览，于2022年中期开放）

✔教育设施

-HCU港口城市大学（自2014年起）

-KLU库恩物流大学（自2010年起）

-汉堡MSH医学院（自2010年起）

-国际管理学院（分支机构；自2010年起）

-法兰克福金融与管理学院（分支机构；自2011年起）

-HafenCity校园园区：拥有四个体育馆和三个社区学校的教育机构

-Baakenhafen学习和家庭中心：包括小学和儿童日托在内。体育馆，训练池，教育服务（2022年开业）

-凯瑟琳学校（小学；自2009年起）

-六个正在运作的儿童日托中心（其中一个是临时的），五个在建或计划中的（总数超过1,200个）

✔特殊项目（不包括文化项目）

-Sandtorhafen港的传统船舶港：浮船上的5,800平方米浮动广场（自2008年起）

-大公论坛（Ecumenical Forum）（自2012年起投入使用）

-易北河商场（Elbe Arcades）（自2013年起投入使用）

-denk.mal汉诺威火车站（在Lohsepark内和在Lohsepark拥有三个元素的纪念馆，自2016年以来逐步完成）

-Lohsepark（自2016年起投入使用）

-Baakenpark休闲岛1.6公顷（2018年完成）

-Überseequartier：高度综合的综合用途区（零售，住宅，酒店，娱乐，办公室，游轮码头，美食），400,000平方米的建筑面积，提供6,100个工作岗位（2022年完成）

-格拉斯布鲁克公园（Grasbrookpark），洛斯公园（Lohsepark）（2020年开始建设）和巴肯公园（Baakenpark）（稍后开始建设）的社区建筑

-Elbtower：汉堡最高的永久性使用建筑（约245m，118,000m²建筑面积，办公室，酒店，游客观景平台，娱乐场所；计划2021/22年动工）

HafenCity城市更新规划进展

△ Hafencity与汉堡市中心直线距离仅800m，距中央火车站不到600m。

90年代初，Hafencity被确定为兼具居住、办公与文化空间等功能的城市发展战略区域。 1997年，有关专家提出了“视觉港口城市”（Vision Hafencity）的概念，向汉堡议会解释了将滨水区与汉堡市中心相连的计划。

1999年4月，汉堡宣布举行HafenCity城市发展国际竞赛，六个月后，该竞赛由HamburgPlan / Kees Christiaanse / ASTOC组成的荷兰-德国团队获得冠军。 2000年2月，汉堡参议院批准了HafenCity总体规划，制定了HafenCity的城市发展概念，并向公众展示阶段性成果。 实践经验证明，传统的规划手段对于指导这类大规模的重建工程并不具备操作可行性：总体规划也常常会因不同项目之间的冲突而在短时间内就被推翻，工程质量控制面临难以为继。因此如何能将既定的基本原则与操作层面上的管理规范有机结合成为了当务之急。在项目设计阶段，规划对诸多导则与规范的协同应用给不同的城市规划架构、功能、密度以及增长预测所带来的影响进行了评估，所得结果为具体的空间设计开发提供了科学详实的信息。

HafenCity具有城市多元化特质，集居住、文化、旅游、休闲和商务于一体，致力发展成为一个生机勃勃的滨水城市区。 在为期25年的空间远景规划里，8个分支功能区自西向东依次实施开发。这些分区经过再次细分，提出具体质量和限制要求，同时为每一分区定位不同功能，打造可以全天候24小时运转的城市社区。通过结合一套灵活的项目规范，此设计方案为规划目标和建筑设计提供了最大限度的自由空间。 与此同时，旧港口结构和视觉限定元素（红砖结构的仓库建筑形式）的保留为整片地区的连续统一提供了必要前提。

△ 准备建设的HafenCity(©kcap.eu)

港口城市建设过程中的标志性事件：

初版总体规划中对于城市社区的构想为HafenCity带来发展良机，但未能为东部的三个社区（Oberhafen, Baakenhafen,Elbbrücken）提供充足的发展依据。 在第一个总体规划推出十年后，港口新城的西部地区发展迅速，而东部仍然处于规划阶段。 2010年6月发布的总体规划修编中指明了东部地区发展方向。 该修编由汉堡城市发展与环境部门和Hafencity地区政府共同领导，初版总规负责人参与规划，同时开展了40余项活动使公众广泛参与，并通过开展城市设计竞赛、景观设计竞赛、分区规划与建筑竞赛等项目推动该地区的规划修订。

总体规划修订后，整个港口新城的土地存量大大提升： 由于建筑密度较高的港区内原有企业进行搬迁，可用建筑面积从 150 万平方米增加到了 232 万平方米。通过填平巴肯港区 (Baakenhafen) 东端，使土地面积从 123 公顷增至 127 公顷。

△ HafenCity规划大事件(©mocy)

较西部和中部城区高度的可持续发展标准，东部地区更胜一筹。 除了一个创新的热能利用方案之外，几乎所有的建筑都遵照港口新城生态标志最高标准建造。同时，这里的一体化出行体系也得到了可持续的扩展，它提供了一个公共短途客运方案 (ÖPNV)，由地铁和公交、覆盖范围广的电动车充电基础设施、电动汽车占比高的特殊汽车共享系统 (Carsharing System)、电动自行车、助力车以及其它微型电动车构成。

总体规划的修订进一步扩展并强化了港口新城多方面的城市功能。同时，该规划以高质量标准对整个HafenCity进行了完整的设计。

△ HafenCity项目进展(©mocy)

HafenCity空间布局结构▨ 整体结构Hafencity由十个不同的街区组成，每个街区自己的独特之处，由不同地区的地形及功能决定。 十个街区的布局均依托其项目区域所处的地形：运河、港口盆地或易北河岸构成了街区的边界，在其他情况下，道路或相邻的Speicherstadt也可实现此功能。十个街区分别是：1. Am Sandtorkai/Dalmannkai2. Am Sandtorpark/Grasbrook3. Brooktorkai/Ericus4. Strandkai5. Überseequartier6. Elbtorquartier7. Am Lohsepark8. Oberhafen9. Baakenhafen10. Elbbrücken

△ HafenCity原本由7个岛屿组成，在人工开发将该地区作为港口用地的过程中对场地进行重新整合并整体抬高。(©Alessio Praticò)

▨ 规划布局HafenCity实行土地利用混合的发展模式，强调注重城市居住功能的同时，将在零售、教育、文化、娱乐和旅游业中创造新的就业机会。 值得注意的是，HafenCity是一个以商业为主要功能的区域。从大型跨国公司到小型本地企业，各种规模的企业占据着约40%的基地面积，而零售和餐厅往往位于建筑底层。

△ HafenCity建筑空间面积统计(© Mocy改绘自 http://www. hafencity.com )在HafenCity西部，Am Sandtorkai / Dalmannkai有大片的公共空间和长廊，而附近的Am Amtortorpark / Grasbrook则强调宜人的环境，坐拥两个精心设计过的公园。Strandkai是临河生活和工作的主要地点。Uberseequartier是Hafencity的核心地带，兼具商业、居住和休闲功能。Elbtorquartier位于运河中心区，因大学和海事博物馆的存在而被称为Hafencity的“知识区”。Am Lohsepark是一个住宅区，地处Hafencity面积最大的绿地周边。位于最北部的Brooktorkai / Ericus是为整个Hafencity服务的仓储区。与西部和中部相比，东部的三个街区规模更大，但与现有城市的融合较少。每个社区都有自己的发展方向：Baakenhafen是生活休闲场所，Oberhafen是文化创意产业集聚场所，Elbbrücken则是大都市区的商业和住房集中场所。

△ HafenCity城市功能结构布局(©mocy) HafenCity城市空间要素

▨ 街区形态新的居住区规划通过划分网格制定设计方案，这确保了包括城市公园、公共花园、延伸的水域与绿树成荫的大道等公共空间的有效划分。 新城的城市结构复兴了带有内部庭院的街区传统，建筑密度接近历史悠久的汉堡老城区。其设计意图是赋予历史城市以规模增长为目标的新生命力，而多功能的土地利用模式成为推动增长的根本保障。

△ HafenCity城市街区形态分布(©mocy)

HafenCity的建筑与汉堡现有市中心的建筑高度融为一体，而不是在更新中建起大片的高楼主宰城市景观。 大多数新设计的建筑由6-7层组成，与老城的高度保持一致。只有少数几栋位于关键位置的建筑达到了更高的高度，具有“全景视角”，并将成为城市天际线中新的参照点的一部分。

△ HafenCity城市层数分布(©mocy)

△ HafenCity城市建筑仿真(©Kcap)

▨ 开放空间Hafencity的开放空间是旧港口区改造过程的核心组成部分。所有开放空间均滨水，并紧密相连。 从几个关键数据可以清晰地看出开放空间对港口城市的重要性：

△ HafenCity土地功能面积统计(© Mocy改绘自 http://www. hafencity.com )

其土地面积的24％将是公共开放空间（公共广场，公园，海滨长廊），此外，还有可供公众使用的私人开放空间，占14％（只有7％的私人开放空间不可访问）。因此，开放空间占整个港口城市的45％，建筑面积占港口城市土地面积的32％。道路面积仅占土地面积的23％，而汉堡市的这一数据为40％。由此可见，HafenCity在规划建设过程中十分重视公共空间的塑造。

△ HafenCity城市公共空间分布(©mocy)

最具标志性的公共空间位于该地区西部。 麦哲伦露台（Magellan Terraces）(4700平方米)于2005年完工，以圆形剧场的风格形成逐步下降的坡度，并一直延伸到水边。 从这里可以看到易北音乐厅、易北河和传统的船港，那里的浮船随潮而起，使港口本身成为开放空间的一部分。

△ Magellan Terraces (©Kcap)

与具有都市特质的麦哲伦露台不同，于2007年开放的马可波罗露台（Marco Polo Terraces）（7800平方米）给人以更加柔和的绿色印象。 绿草如茵的坡地和木质平台是人们或坐或躺的休憩场所。

△Marco Polo Terraces (©Kcap)

绿地方面，基地西部设有两个与广场和海滨长廊网络相连的小型公园（Sandtorpark和Grasbrookpark）。而东部的绿地规模更大，那里的Lohsepark是HafenCity中最大的连续性公园。 在公园的一侧有平台通向街道，在绿地及其城市环境之间提供了畅通无阻的过渡空间，将建筑物与开放空间相互连接。

△Sandtorpark and rasbrookpark (©Kcap)

▨ 公共空间的五种层次 HafenCity位于汉堡主堤防南部，易遭受洪水侵袭。由于修建新的堤防不利于新城公共空间的整体营造，因此开发商选择基于海拔8.5米的人工基地开发高楼，从而连接HafenCity与现有市区。 这一高度是根据汉堡市防洪标准确定的，即使最极端情况下的暴雨洪水也无法侵袭该地区。

HafenCity的高差使这里形成了五种层次的公共空间： ✔水上： 从河岸边可以踏上河面的码头。 ✔滨水长廊： 供步行和骑行的堤防长廊位于海拔4至5.5米的高度。 ✔滨水露台： 麦哲伦露台和马可波罗露台作为该地区最大的公共广场，创造性地将道路从滨水长廊连接至城市街道。 ✔街道： 所有街道（和建筑物）均建在海拔7.5至8米的人工抬高的防洪基地上。 ✔街道之上： 在街道的水平面之上，还有更高的空间可对外开放，有些是公共空间，有些是私人空间。易北音乐厅在海拔37米的地方建造了一个新的公共广场。同时，所有的住宅单元均始于建筑的二层，从而进一步提升了抵御洪水的能力。

△ HafenCity公共空间的五种层次(©mocy)

△ 滨水长廊与露台为城市带来良好的公共空间体验 (©Kcap)

△ HafenCity海事博物馆 (©Photo by Mocy)

昔日的港口在更新重建过程中强调与主城区环境的和谐统一，以及公共空间的易达易用。目的明确、实施性强、审时度势的总体规划在引导HafenCity保持高质量、可持续发展的同时，根据区位条件及产业特征制定差异化的分区发展策略，使规划张弛有度、疏密有致。过去游人散步的港口码头（详见上篇）如今仍是当地人散步休息的热门地点，不同的是环境变得更加宜人了。而昔日在喧嚣中装卸货物的仓库区如今成为现代、安静的办公区，留下已改造成为海事博物馆的货运中心，以不同的形式跨越时间见证着这片地区的繁荣。

随着城市更新项目的顺利进展，HafenCity成功地从一个曾经具有重要地位的汉堡港区转型成为新的中心城区。不仅将汉堡市的范围扩展到易北河边，也为这座城市创造了新的滨水环境。曾经的免税区已被废除，取而代之的是一个功能复合且充满活力的城区。

高标准、高要求的HafenCity城市更新项目有赖于多方利益相关方的合作。汉堡市政府在这一过程中通过强化管控力度、开展建筑开发商竞标和创新引导，以战略规划为该地区提供长期的质量保证。从国际化建筑事务所的大型项目到精细化的社区发展项目，HafenCity的更新方案随着时间的推移越来越广泛多样。更新建设工作还在紧锣密鼓地进行中，得益于多方参与者的加入，HafenCity在更新项目部分建成的状态下就已在经济、社会、文化等方面呈现出繁荣的景象，初步成为汉堡中心地区有吸引力的地区，进一步增强了汉堡市的竞争力，并为其城市韧性提供长期支持。

△ 在汉堡市区港口眺望HafenCity (©Photo by Mocy)

△ 新旧并存的HafenCity，历史悠久的仓库城得以修复并置入新的功能(©Photo by Mocy)

城市更新治理模式

大型的城市开发项目需在规划理念、方案设计及项目实施三个方面实现有机协调。汉堡的港口新城项目吸纳了约24亿欧元政府投资（其中约15亿欧元来自地产收入）和约85亿欧元私人投资（private investors），面对巨大的投资金额与多元的投资方，该项目需加以严格控制。针对项目的开发管理，1997年成立港口与区域开发有限公司，并于2004年起更名为汉堡港口新城有限公司（HafenCity Hamburg GmbH）。该公司负责“城市与港口政府专用基金”，并将汉堡港口新城区域内的地产划拨给该项基金，其所得收入用于汉堡新城道路、桥梁、广场、公园、码头堤岸和绿道建设。

除此之外，汉堡港口新城有限公司还负责场地清理准备工程、公共空间及基础设施规划建设、地产招商等工作。同时，该公司在城市开发过程中不断创新，在城市化和可持续发展等方面进行了诸多探索。可持续发展方面的举措包括创新的供暖方式、对建筑可持续性以及可持续出行方式制定认证标准、防洪以及可持续的城市整体结构开发。

汉堡港口新城有限公司在其整体式的城市开发项目中采取了跨领域的专业合作：工程师、城市规划师、地产开发商、经济学家、文化学者、人文科学和社会科学家、地理学家和景观规划设计人员跨领域紧密合作，并努力利用综合规划方法创造城市价值。

▨ 政府对更新项目的强力管控汉堡港口新城有限公司完全隶属于汉堡政府，该公司受汉堡政府委托开发港口新城。 汉堡新城对于汉堡市的整体发展具有重要意义，于2006年被确定为优先开发区。 因此，汉堡新城的更新不仅局限于其所在地区，而是从整座城市的层面进行更新管理。

港口新城有限公司的监事会由市政府成员组成，汉堡市长担任监事会主席。地产销售管理由土地资源管理委员会作出决议，由城市开发与居住管理局（BSW）内的港口新城工作组拟定建筑计划，并由城市开发委员会（主要由市议会和区议会成员组成）进行讨论并作出决议，由城市开发和居住管理局为港口新城颁发建筑许可证。

在城市建设方案和公共区域设计方案竞标以及高层建筑设计方案竞标的评审委员会成员中，除了建筑开发商及自由建筑师的代表外，还包括城市开发和居住管理局代表、市政管理部门代表、汉堡港口新城有限公司领导，以及政界人士（汉堡中心区区议会及汉堡市议会）。市政府所辖的汉堡港口新城有限公司将本不属于政府职能的任务纳入其中，由此通过有效的分工和监督确保了城市开发项目的效率和质量。同时从政府的角度出发全程管理，保障了项目的高度可控性。

▨ 新的工作领域 如今，汉堡新城有限公司承担起了新的任务。它通过一家子公司负责Billebogen区域的开发，面积约72公顷，其东北部与港口新城相连。该区域是通往汉堡主城区的门户，开发后不仅可以改善其城市空间质量，还能够创造新的工作岗位。

此外，汉堡港口新城有限公司于2015年与城市开发和居住管理局共同负责格拉斯布鲁克城区(Kleiner Grasbrook)中占地大约95公顷的奥林匹克城(Olympia City)的整体规划招标和过程管理，其目标是为大约18,000名居民带来一个可持续、高标准的大型社区，其中包含商业区、公共区域、体育设施和8000余套住房。

可持续性

HafenCity城市更新项目的可持续性表现在诸多领域，例如交通、建筑、供暖设施等。 从中长期看，仅是港口新城内创新型供能及供暖设施就比类似城市减少约50%的CO2排放。 ▨ 低碳出行方式HafenCity城市功能布局呈现横向与纵向复合分布特征，居住、工作、文化、休闲和商业紧密交融，各功能之间距离较短，密布的步行道与自行车道网络使居民无需机动车即可满足大部分生活需求。整个地区的机动车道总长13公里，而步行道总长达到35公里，自行车道则有23公里，足以见得这里行人友好的交通布局。

此外，即使不驾驶汽车也可以非常便捷地到达HafenCity，于2012年底首次通车的地铁四号线起到了至关重要的作用。 四分钟可从处女堤(Jungfernstieg)到港口新城海景区(Überseequartier)，六分钟到港口新城大学。随着易北河大桥地铁站(Elbbrücken)（HafenCity的第三个地铁站）的正式开通，每天将有约35000人搭乘地铁抵达这里。此外还设有密集的多样化公交站点网络，在易北音乐厅附近的首个新城客运码头已投入使用，随后将在港口新城大学(HafenCity Universität)和易北河大桥(Elbbrücken)旁设立另外两个客运码头停靠站。

面向未来的交通基础设施将成为人口密集的HafenCity东部地区的特色之一。巴肯港区(Baakenhafen)和易北河大桥区(Elbbrücken)不仅会有由地铁、轻轨和公交组成的便利的公共短途客运服务，这两个区域还将成为低碳交通方式的全面试验场。为此，建筑开发商将要满足诸多可持续标准，他们要做的包括在所有的地下停车场中给30%的停车位装上电动汽车充电设施，并且必须参加电动车共享系统的开发与实施，这其中也整合了电动自行车、助力车以及其它微型电动车。

HafenCity废除了汉堡市每个居住单元0.6个停车位的停车位分配比例，并与巴肯港区(Baakenhafen)的建筑开发商重新协定了新的操作方式：这里所要求的并非是要达到某个最小数量的停车位，而是需要一种可靠的、与需求相适应的出行保障方式，让单个的房地产和整个城区都对其居民产生吸引力。

▨ 低排放的供热设施 HafenCity采用了可持续的供暖措施。在港口新城西部，所有的建筑物都连接到运营商Vattenfall以热电联产设备为基础的集中供暖网络，该网络通过高效的能源混合技术，结合太阳热和地热设施，实现了175g/kWh的CO2排放量。比较：传统符合环境标准的新楼宇供热（例如办公楼）平均的CO2排放量为240g/kWh。 ▨ 可持续的环境设计生活环境方面，水域周边的开放式建筑结构具有环保作用，能够有效降低城市夏天的热岛效应，从而降低空调使用需求，提高居住与工作的舒适度。此外，易北河南侧现有港口给周边地区带来了一定的交通噪音污染问题，更新过程中经过科学研究确定的邻近建筑的排列方式、朝向以及特殊的建筑材料可以有效降低这一问题带来的影响。

△ 临近仓储区的开放空间 (©Photo by Mocy) 城市韧性方面，由于港口新城地处易北河潮汐区，面临着一定的洪水威胁，因此新项目均建设于高于原先港口水平面8-9米的防洪高地上，而不是按照惯常的做法通过修建堤坝或通过防洪设施进行保护。人为加高的防洪安全高地在地面与水域之间留下了灵活的边界：滨水平台、广场等地势较低的区域被用作泄洪区，在发生严重洪水时会被淹没，虽然这时的港口新城会短暂地失去部分公共区域，但它仍然能维持城市整体正常功能的运转。

▨ 首创生态认证体系汉堡港口新城有限公司于2007年针对可持续性建筑推出了德国的第一套认证体系。 金质港口新城生态标志（生态标志最高标准认证）能够有效地激励建筑开发商带着责任感合理利用资源。该认证对建筑工程在生态、经济和社会方面的可持续性进行评估。起初，该生态标志仅针对于住宅、办公和特殊建筑，从2010年起也对零售业、酒店以及混合用途的建筑进行认证。如果建筑物在至少三个评估范畴（共五个）内有着特殊或尤为突出的表现，则可被授予港口新城生态标志。建筑开发商通过提交能够反映建筑物在可持续性方面具有特殊或尤为突出的表现的技术规划资料申请认证，在经独立的鉴定方审核并给予肯定后获得预认证。由此，项目设计方和建筑开发商在营销阶段可以凭借其规划建筑的可持续性标准吸引潜在的买主或租户。最终认证将于建筑项目正式完工后在通过能源标准认定后授予。 认证基于对五个范畴的评估向下滑动浏览▼ • 建筑物使用过程中的能源需求低于法律规定的标准• 按照可持续性标准使用公共产品（例如通过使用节水的卫浴设施）、高效利用公共区域等• 使用环保的建筑材料，例如拒绝使用挥发性溶剂或杀虫剂；考虑使用通过认证的建材• 对健康和舒适性的重视，例如自然室温控制、适宜过敏症患者的设施，以及回音和噪音防护措施、遮光措施和空调房内的换气• 较低的维护费用以及高使用寿命的材料，能够可持续地使用建筑物

实践证明，港口新城生态认证体系推动了城市的可持续发展。 在短短几年内，已经有为数众多的项目通过了极为严格的生态标志最高标准认证，其中包括凯瑟琳小学(Katharinenschule)、港口新城大学(HafenCity Universität)、马格德堡港口(Magdeburger Hafen)的易北河拱廊(Elbarkaden)，以及上海大道(Shanghaiallee)上的音乐厅和普世论坛。首个最终的证书获得者是位于沙滩码头(Strandkai)区的联合利华中心。

在此之后，明镜出版社集团大楼、Centurion商业中心和NIDUS阁楼（首个通过该认证的住宅建筑）也相继通过了港口新城最高标准的可持续性认证。从2012年起，是否符合严格的生态标志最高标准已经成为土地招标的要求之一。Lohsepark公园区内港口政府专用基金会所有的土地上的全部建筑物都已根据港口新城生态标志的最高标准建造。东部的巴肯港区(Baakenhafen)和易北河大桥区(Elbbrücken)也都按照这一要求执行。 城市文化汇集地

21世纪初，HafenCity是整个汉堡城市艺术文化建设中的一处盲区，港口发展法规和自由港的角色限制一切与港口业务无关的土地用途，只有与港口相联系的文化艺术才能找到发展之地。早期的更新规划决策中就尽可能地保持了港口特有的建筑风格，并对港域、码头堤岸、有保留价值的港口设施以及旧仓库建筑进行修缮，逐步形成了该地区独一无二的特殊文化魅力。同时，在广场、公园和林荫道设计过程中，也始终将艺术和文化方面的要求考虑在内。除了大型文化设施，还兴建了很多新的历史文化艺术的展示场所，其中奥伯哈芬港区(Oberhafen)南岸成为了一个完整的文化与创意产业区。

▨ 积极推动文化组织工作 汉堡文化基金会、Körber基金会和汉堡港口新城有限公司合力打造的奖金丰厚的2004/2005年第一届艺术家大赛在港口新城文化发展过程中起到里程碑的作用。在此之后，港口新城文化协调小组使众多艺人和大量的文艺活动汇集在这里。2005年5月，汉堡市文化局征召成立专家论坛，定期与汉堡港口新城有限公司代表交流，旨在推动港口新城文化事业的发展。专家组负责开发文化活动方案，并负责协同港口新城文化设施的开发建设。▨ 多样化的文化活动如今，港口新城已成为最受欢迎的文化活动举办地点，几乎涵盖所有的文化类型。从自发的小型街道表演到大型活动，博物馆仲夏夜、汉堡夏季建筑艺术节、港湾文化艺术节、易北爵士音乐节等活动不胜枚举，港口新城的广场和林荫道通常都是活动理想的露天舞台、会场或舞场。最受欢迎的是一年一度的“港口新城之夏”活动，人们在露天公共区域享受音乐与舞蹈带来的乐趣，在迷人的港口夜色下感受新城之美。

易北音乐厅 (Elbphilharmonie) 是港口新城无法忽视的建筑物。宏伟的码头仓库 (Kaispeicher A) 由建筑师 Werner Kallmorgen 设计，于 1963 至 1966 年建造完成，曾被用作储藏可可豆的仓库。在HafenCity城市更新启动后，计划在该建筑物上将按照瑞士 Herzog &deMeuron 建筑规划设计事务所的设计方案建造一座宏伟的音乐，现有建筑的内部和外墙将保持原样。易北音乐厅 (Elbphilharmonie)成为了一座举世罕见的、建筑风格独特的混合型建筑，里面包括音乐厅、一家有 250 个房间的酒店、45 套住宅和一个有大约 500 个停车位的立体车库。

新的设计在原有仓库上加建一座波浪形起伏的高达 110 米的玻璃结构建筑，通过这种方式使历史悠久的港口建筑风格与现代建筑艺术之间，以及港口传统与新的城区特色之间形成有机的结合。在原有建筑和加建的波浪形建筑之间设有一个公共露台，作为新老建筑部分之间的衔接点，从这里可以鸟瞰整个港口、港口新城以及易北河风光。该仓库建筑被拆除的中心部分将用作立体车库和后台区域以及音乐教育机构驻地。在新的玻璃建筑内将设两个音乐大厅，能够容纳超过2000名观众。

△ 易北音乐厅采用的是在原有仓库上加盖新建筑的更新方式 (© http://www. elbphilharmonie.de )Herzog & de Meuron 凭借其针对易北音乐厅的设计方案于 2003 年名声大噪。由于建造成本激增到 7 亿 8900 万欧元，政府筹资额度相当巨大，但仍然无法弥补资金缺口。汉堡居民对该项目的支持行动是史无前例的：截至2015年，已有超过 7500名捐助者为该建筑提供了（资金）支持。 安居之所

港口新城所提供的住宅形式多样化。在小户型住宅中包含不同价位的租赁住宅和私有住宅，同时考虑到音乐家、设计师、老年人或身体受限人士的特殊需求。房屋建筑互助协会和联营建筑企业在港口新城住宅开发过程中具有十分重要的意义，他们为市民提供中等价位的住宅，并且为邻里关系的形成起到推动作用。此外，由于汉堡市中心租金和售价大幅上涨，从 2010 年起港口新城中的住宅地块有 20% 被招标用于政府资助的住宅建筑， 2011 年起该比例甚至高达三分之一。

多样化的设计方案、可负担的价位水平与人性化的建筑风格使许多人决定选择在港口新城生活。HafenCity的住宅往往距离工作地点、购物、学校和休闲场所较近，能够显著降低了出行方面的费用，使居民在工作和生活之间实现时间均衡。▨ 适合家庭居住凯瑟琳小学 (Katharinenschule)和邻近的日托托儿所于 2009 年正式开始营业后为居民提供了高质量的儿童托管和就学场所。 随着配套设施的不断完善，港口新城中登记的家庭中有孩子的家庭所占比例持续上升。 截至2015年，该比例为15.5%，港口新城在家庭友好方面已超过了Eimsbüttel (12.4%)、 Winterhude (11.9%) 或者 Neustadt (11%) 等其它受欢迎的汉堡市区。 ▨ 倡导社区首创精神面向多样化的居民群体，港口新城已经形成一套极为丰富的社会基础设施。 许多居民十分活跃，自发组织了虚拟居民论坛 http:// hafencityleben.de 、港口新城时报 ( http:// hafencity-news.de )等交流平台。这里还定期举办主题聚会、旧货市场，以及仲夏节和各类节庆活动。同时也有各类社团活动组织：Störtebeker 体育俱乐部组织丰富多彩的体育活动，港口新城儿童之家协会致力于促进港口新城当地儿童的睦邻友好，老帮青经济协会的成员无偿为创业者提供他们多年积累的行业经验。

汉堡港口新城有限公司通过支持居民的首创精神、定期与居民沟通等方式（通过直接联系以及通过例如组织信息和讨论活动）增强居民的地方归属感。港口新城有限公司不仅要实现各种设施和社会环境之间的协调统一，并且要保障它们之间形成稳定的结合关系；同时也负责积极推动邻里关系的发展，并且在此过程中不断提出完善方案。该公司在更新项目进展过程中也时刻关注儿童在社区中的重要性。 Grasbrookpark公园和 Lohsepark 公园的设计规划中采纳了当地儿童提供的创意。凯瑟琳小学(Katharinenschule) 学生顾问组以未来工作室的形式积极致力于研究儿童和青少年对公共区域的具体要求。此外，学龄前至三年级的儿童参加了 2015 年的“巴肯港区参与营” (Beteiligungscamp Baakenhafen)，通过这一活动将设计想法带入港口新城的公共区域规划中。为了调动人们共同参与城市规划建设的积极性，早在 2009 年HafenCity就成立了港口新城网络协会，为港口新城居民生活中遇到的问题提供合作式的解决方案。此外，该协会还积极组织大型活动和节日庆典，并与周围的城区越来越多地展开合作，从而促进港口新城内外的协调发展。

THE END OF STORY

HafenCity城市更新的方方面面可以深入研究的内容太多，暂且就先梳理这么多吧（最后一期不小心快突破1w字..）。作为更新项目，它更偏向理想化，因为港口地区的更新不涉及当地居民搬迁，并且港口土地属于汉堡市。汉堡市政府与地方开发机构HafenCity Hamburg GmbH自上而下的领导层在总体规划中所需要解决的问题大多是地区的优化，而不是再分配。

尽管如此，HafenCity的规划者在总体规划中追求理性、公共利益和理想替代方案的方式仍然令人印象深刻。 在其清晰的结构中，2000年总体规划提出了五大目标，作为规划的核心价值观：（1）精细化的混合土地利用方式构成充满活力的城市中心；（2）高密度、特色鲜明、人性化的城市街区；（3）滨水、高质量的公共空间；（4）在空间和物质、基础设施建设和社会网络方面与城市中心保持紧密联系；（5）环境友好和可持续发展，特别强调污染防治与城市韧性。尽管在官方文件中并未说明，但从本项目的核心思想中可以窥见从城市规划历史中吸纳的诸多经验与教训。

与总体规划核心思想相对应的历史观点如下：（1）简·雅各布斯的主要观点中重视多样性和混合土地利用的价值(1961)；（2）勒·柯布西耶的昌迪加尔城市设计项目中忽视人的价值所带来的失败 (1950年后)；（3）“标准模式”的国际主义建筑风格的程式化、单一化特征使建筑脱离城市的历史文脉(1970年后)；（4）西方国家城市衰退过程人们开始依赖城市的连通性(1970-1980)；（5）能源短缺、环境污染和气候变化引起全球开始关注可持续发展(1990-1980)等。 HafenCity2000年的总体规划中体现的价值观反映出从过去的城市规划失败中吸取的经验教训，这些经验对如今的城市规划仍然具有启发性，而早期总体规划的全面思考为HafenCity成为国际高标准项目奠定了坚实的基础。

2000年总体规划为HafenCity的发展提供了一个成功的框架，并在日后的更新完善中灵活适应不断变化的实际状况。随着项目的进行，修订后的2010版总体规划进一步扩展规划范围，同时更加注重整体协调发展。 2014年汉堡提出的“绿色，包容，成长的水边城市：汉堡城市发展的前景”倡议书中，HafenCity发挥了至关重要的领导作用。在提案中，可持续的城市发展成为关注重点，其中包括生产和交通的技术进步、资源节约以及城市社会凝聚力的新前景。为了实现环境友好型城市的目标，HafenCity采取的对策包括提供更多的负担得起的住房以满足基本需求、通过对教育计划的投资来增强社区的凝聚力、以及提高公共场所的质量和可达性。总体而言，HafenCity是一个成功的滨水城市更新案例，在提升其自身综合品质的同时带动了汉堡市的整体发展，获得了由欧盟委员会颁发的2011欧洲绿色首都奖、2018年李光耀世界城市奖等高质量奖项。此外， HafenCity高效的组织方式、灵活合理的规划框架使其在面对新问题时能够适时提出创新解决方案，并将新型技术及时运用到项目中。通过不同利益相关者的通力合作，HafenCity证明了城市发展与优质的城市环境、自上而下的组织模式与社会包容、理性技术方法与感性人文关怀之间并不矛盾。

Reference: http://www. hafencity.comen.wikipedia.org /wiki/Hamburgastoc.de/en/projects/urban-planning/masterplan-hafencity-hamburgHafenCity Hamburg GmbH. (2006). HafenCity Hamburg: The Masterplan.

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发布于 2021-07-11 16:46

城市经济学

汉堡（德国城市）

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