在过去十几年中，尤其在悉尼、墨尔本等一线城市，投资者对房产的需求明显超过了市场的供应量，供不应求导致澳大利亚房价迅速增长。与此同时，澳洲本土工资的增长速度又远不及房价的增速，由此导致了住房可负担性（Housing Affordability）逐年恶化。针对这个问题，历届联邦政府和州政府都陆续推出了一系列政策，例如严打海外违规购房与虚假贷款、首次置业补贴（First Home Owner Grant，简称FHOG）、经济适用房计划（Affordable Housing Initiative）等等。

2017年11月30日， 澳大利亚联邦国会通过了一项法案，即“Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017”。该法案规定了，对于在澳洲东部时间2017 年5月9日 19:30 以后递交海外人士投资许可申请（FIRB Approval）房产的海外投资者，以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证（New Dwelling Exemption Certificate）的海外人士，澳大利亚税务局（ATO）有权对空置房产征收高达5500澳元/年的房产空置税。海外投资者还必须准时递交“空置费申报表”（Vacancy Fee Return），如未按时递交该表格，海外投资者将被处以最高为52500澳元的罚款。

何为海外投资者？何为空置房产？

简单的来说，海外投资者房产空置税是澳大利亚税务局（ATO）对外国人在澳洲拥有的空置房产每年征收一次的空置税。其中有两个关键概念：“海外投资者”和“空置房产”。

海外投资者，即外国人（Foreigner），是指非澳洲国籍（Australian Citizenship）或没有澳洲永居权（PR）的自然人，或由外国人实际控股的公司（Company）或信托基金（Trust）。持有临时签证，或已经在PR申请等待中的人，也被视为是外国人。详细内容可参照澳大利亚外国人投资监管委员会(Foreign Investment Review Board，简称FIRB) 对于外国人的定义。

空置房产是指在每个空置年（Vacancy Year）内有超过6个月（即183天）的时间处于空置状态的房产。其中空置年是从房屋交割日（Settlement date）开始计算，往后的12个月作为一个空置年。

您需要缴纳空置税吗？

这里需要注意一个时间分界线。在澳洲东部时间2017 年5月9日 19:30 以后递交海外人士投资许可申请的海外投资者，以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证房产的海外人士，都有可能需要缴纳房屋空置税。若房产被出售或合法转让、房屋拥有者离世，或者拥有者不再是海外人士，则不需要递交空置税申报。

除此之外，还需要注意的是：

此外，在一个空置年内，如果您符合以下3个条件中任何1条超过6个月，或任何2条或3条组合起来超过6个月，那么该房产将不被视性为空置房产。换句话说，您将有机会避免缴纳房屋空置税。

空置税申请表的提交与时限

海外业主需要在每个空置年之后的30天内，向澳大利亚税务局递交空置税申报表（Vacancy Fee Return），以此来证明该物业的使用状况。税务局会根据您递交的文件，例如房屋出租合同等，来评估您是否需要缴纳房屋空置税。上文提到，从房屋交割日（Settlement date）开始计算，其之后的12个月作为一个空置年。例如，某海外投资者的澳洲房产于2017年8月8日交割，那么2017年8月8日至2018年8月8日视为一个空置年，业主应在2018年9月8日前递交空置税申报表及相关佐证材料。

需要注意的是，即使房产不必缴纳空置税，海外业主也应按时提交该申报表格。海外投资者在税务局发出缴付通知的21天内，应完成缴纳税款。若没能按时缴纳，将有可能面临Penalty Unit  250倍的罚款。若税费累积且业主一直未能缴纳，则房产可能被扣留，并强制出售房产以所得收入偿还未缴金额。

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Glenn Burns
Overseas Legal & Accounting Client
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