【事例解读】6个案例!深度解读《中华人民共和国民法典》物权编

长期居住的房子最后会变成我的吗？ 被抵押后的房子敢买吗？ 这些问题 《中华人民共和国民法典》物权编 中都有答案， 通过6个案例，带您深度解读！

一、什么是居住权？

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、案例分析：

（一）居住权可以实现以房养老吗？

老王患病多年、卧床不起，一直由再婚的老伴李奶奶负责照顾。最近一段时间，老王身体倍感不适，开始考虑身后之事。他准备将自己唯一的住房过户给儿子用作婚房，但是又担心自己去世之后李奶奶可能会居无定所。对此，邻居小明告诉老王可以在房屋上设立无偿的居住权，保障李奶奶晚年的住房问题，老王对这个说法感到很新鲜。

请问，居住权可以实现以房养老吗？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第366条    居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第368条    居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第371条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

为解决特殊群体生活居住的需要，《中华人民共和国民法典》增加了居住权制度，以保障弱势群体的住房需求，推动我国住房保障体系的完善。所谓居住权是指为了满足生活居住的需要，根据合同约定占有、使用他人住宅的权利。相较于租赁权，居住权的期限可以是终身的，能够更好地保障人们的居住权益。

根据《中华人民共和国民法典》第368条规定，居住权通常是无偿设立的，但法律充分尊重当事人的意思自由，允许房屋所有权人和居住权人约定有偿设立居住权。居住权自登记时起设立，因此，居住权合同订立完成后应当及时向不动产登记机构申请居住权登记。此外，《中华人民共和国民法典》第371条规定以遗嘱方式为他人设立居住权的参照以合同方式设立居住权的规定。

具体到本示例中，老王可以在办理房产过户登记给儿子之前立下遗嘱，为李奶奶设立无偿的居住权，保证李奶奶晚年居有定所。待老王去世后，李奶奶向登记机构申请登记就能享有该房屋的居住权，实现以房养老。

需要注意的是，若老王在遗嘱中设定了居住权期限，则李奶奶只可居住至期限届满，期限届满后，李奶奶的居住权消灭；若老王遗嘱中并未提及居住权期限，则李奶奶可一直在此居住至去世。居住权消灭后，老王的儿子应及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。

（二）房屋被抵押后对承租人有影响吗？

小李从2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期为5年。2019年底，为了扩大公司规模，小明向银行贷款100万元，银行要求小明提供担保。迫于无奈，小明只能将此套房屋抵押给银行。小李得知此事后，感到十分担心，害怕自己无法继续在该套房屋内居住。

请问，房屋被抵押后对承租人有影响吗？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第405条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

根据《中华人民共和国民法典》第405条规定，房屋出租之后成立的抵押权不影响原来的租赁关系，先设立的租赁权优先于后设立的抵押权。需要注意，此规定要求在抵押权设立之前，房屋已经被承租人实际占有，也就是说租客已经实际住进房屋之内。如果租赁合同签订后租客没有住进房屋中，那么在设定抵押时抵押权人很难知晓租赁关系的存在。

此种情形下，租赁权人主张在先成立的租赁关系优先于后设立的抵押权，显然对抵押权人不公平。而除了房屋等不动产租赁需要满足此条件，其他动产适用这一规则时也要求承租人实际占有所租赁的财产。

具体到本示例中，小明先将房屋出租给小李，小李实际居住在该房屋内，后来小明才将房屋抵押给银行。由于小李的租赁权先于银行的抵押权，后设立的抵押权不能对抗小李的租赁权，因此，小李可以继续承租该房屋，不受银行抵押权的影响。

（三）抵押给别人的房屋可以转让吗？

小明购买房屋时资金紧张，便将此套房屋作为担保，抵押给了老王。一年后，小明的儿子突然患病，为尽快筹集手术费用，小明想要将这套房屋出售给他的同事小李。小李从其他同事那里得知，小明之前已经将该房屋抵押给了老王。小李担心在抵押期内未经过老王同意，该房屋不能买卖。但是这套房屋的售价又十分划算，小李感到十分纠结。

请问，抵押给老王的房屋可以转让吗？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第406条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

此前，《中华人民共和国物权法》规定抵押期间内未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非此债务被提前清偿、该财产上的抵押权被消除。《中华人民共和国物权法》的规定保护了抵押权人和买受人的合法权益，减少了抵押财产转让情形下抵押权实现的难度，但是也增加了交易成本。

对此，《中华人民共和国民法典》第406条明确规定，抵押人转让抵押财产时无需获得抵押权人的同意，抵押权人对该财产仍享有抵押权。只要抵押财产的价值不因为转让受到损害，抵押权就不会受到影响，因此转让抵押财产无需得到抵押权人的事先同意。但是抵押财产被转让时，抵押人需要及时通知抵押权人，让抵押权人了解抵押财产的现实状态。如果转让行为使抵押财产受到损害，抵押权人为保护自身利益可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。

具体到本示例中，小明可以不经过老王同意将抵押的房屋转让给小李。房屋转让后，老王对该房屋的抵押权不受影响，但是小明需要及时通知老王房屋被转让的事实。如果房屋转让可能造成房屋价值的减损，那么老王可以要求小明将出售房屋所获的价款提前偿还或者在相关机构进行提存。

（四） 动产上有多个抵押权时谁优先？

小明开办了一家模具制造工厂，因遭遇经济危机，大量货品积压，公司急需流动资金进行周转。于是，小明向银行贷款50万元，并将工厂的一台价值120万元的高端进口机器抵押给银行并办理了抵押登记。但是让人意想不到的是，今年年初以来，小明的工厂又因为遭遇新冠肺炎疫情无法进行正常的生产销售活动。为了能够按时给工人发放工资，小明又先后将此台机器抵押给老王和老李，借得30万元和20万元，但均未办理抵押登记。

现小明无法偿还银行、老王和老李的借款，请问谁可以优先受偿机器拍卖？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第414条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

根据《中华人民共和国民法典》第414条规定，同一财产上设立了两个以上抵押权时，对于拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权人按照以下原则受偿：无论是动产还是不动产，如果所有抵押权都已经进行了登记，那么抵押权人按照抵押权登记的顺序受偿；如果抵押权有的进行了登记，有的未进行登记，那么已经登记的先于未登记的受偿；如果抵押权都没有登记的，按照债权比例清偿。当然，在不动产上设立抵押权如果没有办理登记，那么该抵押权自始没有设立，也就没有适用《中华人民共和国民法典》第414条规定的可能。《中华人民共和国民法典》规定上述受偿顺序是因为登记具有较强的公示性，债权人可以通过查询登记资料了解抵押财产上设定抵押的具体情况，因此对已登记的抵押权给予特殊保护。

具体到本示例中，银行因为办理了抵押登记，成为机器拍卖款清偿的第一顺位人，可以优先受偿机器拍卖后所得的价款。老王和老李都没有办理抵押登记，因此需要在银行受偿后按照各自的债权比例受偿。

（五） 误装他人房屋能要求补偿吗？

小明把邻居家的木板加工成一根拐杖。小李在装修时误装了邻居的房屋。小王误将自己家的石灰与邻居家的沙子掺杂在一起。小明、小李、小王因此与各自的邻居产生纠纷。

请问，拐杖、装修后的房屋和掺沙后的石灰应归谁所有？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第322条    因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

《中华人民共和国民法典》第322条对此予以规定。首先，《中华人民共和国民法典》尊重当事人的意愿，当事人对新物的归属有约定的，就按照约定确定新物的归属。例如，小明和邻居约定木板加工后的拐杖仍归邻居所有，因此按照合同约定，小明的邻居拥有拐杖的所有权。其次，当事人对新物的归属没有约定或者约定不明确的，则根据法律的规定确认新物的归属。

如果法律也没有相关规定的，新物的归属按照有利于发挥功效和保护无过错当事人的原则进行确定。例如，小王的邻居正在建造房屋，小王误将自己家的石灰与邻居家的沙子掺杂在一起。混了沙的石灰可以用来修建房屋，可将掺沙的石灰归属于小王的邻居所有，有利于发挥其功效。又如，小李误装了邻居的房子，邻居对此事的发生并没有过错，可将装修后的房屋归小李的邻居所有。

需要注意的是，确定新物的归属可能会对失去原物所有权的一方造成损失。根据公平原则，对于添附的发生因为新物所有权人有过错的，新物所有权人应向失去原物所有权的一方赔偿；如果当事人对加工、附合、混合的发生都没有过错，则由获得新物的所有权人对失去原物所有权人给予补偿。例如，邻居在得到装修后的房屋后，应当对小李予以公平补偿。

（六）修建房屋时可以向邻居临时借道吗？

最近，小明在自家宅基地上修建房屋，由于要铺设下水管道，需要向邻居小李借道，经过小李的院子。但是小李认为小明的借道行为会影响自己的日常生活，因此不愿让工人进入院内进行管道的铺设。小明认为邻里之间应该互爱互助，彼此之间提供方便，小李应当允许自己借道。随后，两人因此产生矛盾。

请问，修建房屋是否可以临时向邻居借道？

解读

《中华人民共和国民法典》法条：

第405条 当抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第288条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第292条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

《中华人民共和国民法典》法条：

第295条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第296条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

修建房屋可以临时利用他人不动产。但是所利用的不动产必须是相邻的土地或房屋，并且不能危及相邻不动产的安全，不得损害相邻不动产权利人的利益。根据《中华人民共和国民法典》第288条的规定，相邻的土地、房屋等不动产的权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。与此同时，《中华人民共和国民法典》第292条规定，不动产权利人因修建施工、架设电线、埋设管道等，需要临时利用相邻不动产的，相邻土地权利人应当允许并提供必要的便利。此外，根据《中华人民共和国民法典》第295条、第296条的规定，不动产权利人利用相邻不动产时不得危及相邻不动产的安全，并应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损失。

具体到本示例中，小李作为小明的邻居，应在小明修建房屋时提供必要的便利，不能拒绝小明提出的借道要求。与此同时，小明向小李借道时，也应该选择对小李影响最小的方案，避免给小李造成损害。如果施工过程中有可能危害小李不动产安全的行为，小明应及时地采取措施消除危险，如果造成损害的还应当及时赔偿。