1. 阿尔巴尼亚

1.1 地区鼓励政策

为吸 引 投资尤其是外国投资，近年阿尔巴尼亚政府推出 “一 欧元倡议 ” ， 即对投资生产所需的土地和其他国有资产 ， 象征性地征收 税费 。

外商在阿尔巴尼亚建厂可以购买或租用土地使用权，年限最高为 99 年，但不得转售和转租。

阿尔巴尼亚投资发展署可协助确定投资项目选址、寻找阿尔巴尼亚供应商、办理证件、提供政府鼓励措施和信息， 对 投资商提出的各种问题，指导其向政府相关部门和人员寻求答案。

凡对阿公共基础设施、旅游、电力或农业领域不动产进行投资的，如投资额在 1000 万欧元以上，并根据相关规定获得该不动产后，如出现第三方产权纠纷，阿政府将对外国投资者予以 “ 国家特别保护 ” ，并代为与第三方进行纠纷处理。如最终需赔偿，则由阿政府支付，外国投资者 无需承担 。

1.2 外资企业获得土地的规定

阿土地法规定，除国家和政府机关、历史遗址、国家公园、公共机构和公共基础设施所占土地为国家所有外，其余土地如农田、建筑用地等将 逐渐 实现私有化。

因公共利益需要，国家可征用私人土地，但需支付适当的征用补偿金。

阿法律禁止外国企业或个人直接购买阿国土地 ， 但允许外国投资者或个人在阿设立商业公司，并以该公司名义购买或 租赁 阿土地， 租赁 期最长可达 99 年。

2.1 土地法的主要内容

波黑宪法规定，所有权和产权转让的法律框架由波黑国家法律和波黑两个政治实体的法律构成。所有权关系法和产权关系法的法律基本框架已经由国家正式颁布。在波黑的两个实体内，联邦的州一级政府和塞族共和国的市一级政府负责用地规划、土地管理、产权交易管理、产权登记。目前，波黑两个实体关于国家土地和私人土地的管理法规基本相同。

2.2 外资企业获得土地的规定

波黑外商投资法规定，到波黑直接投资的外国企业（无论是独资还是合资）均要以波黑国内法人实体的地位进行注册登记。因此，根据国民待遇同等原则，外国投资企业在波黑的经营活动与波黑国内的企业法人和自然人一样，享有包括使用土地产权和房屋所有权在内的同等国民待遇。

3.1 土地法的主要内容

根据保加利亚 2007 年 3 月 20 日签署的入盟协议，保政府修订了《保加利亚所有权法》、《森林法》、《保护区法》、《农业用地所有权和使用权法》，规定公民和法律实体均可在保取得土地所有权。但在下述情形中，保加利亚有权对成员国公民和法律实体取得土地所有权做出限制： ① 自 2007 年 1 月 1 日起五年内，用于第二住所的土地； ② 自 2007 年 1 月 1 日起五年内，农业、森林和林业用地。值得说明的是，上述限制不适用于希望在保长期居住的作为个体农民的居民，此类居民应当在保加利亚登记署进行登记统计。自 2007 年 1 月 1 日（保加利亚加入欧盟协议生效之日）起，他们可以取得农业和林业用地的土地所有权，开展农业活动。

若非欧盟或欧洲经济区成员国的国家和保加利亚签署了相关的国际条约，并符合保加利亚宪法规定，该国公民（非常住居民）或实体也可在保取得土地所有权。

外国人（非居民或居民）可以通过法律继承的方式取得土地所有权。若所继承的土地是农业、森林和林业用地，该外国人不满足保加利亚入盟条约或其他国际条约规定，则其应当在三年内将土地所有权转让给有权取得上述土地的个人或实体。

3.2 外资企业获得土地的规定

外国法律实体或个人可通过购买现存保加利亚公司的股份或权益，或根据保加利亚法律新设公司，取得土地所有权。此规定适用于外商独资企业。

4.1 土地法的主要内容

克罗地亚的土地大部分为私人所有，政府征用土地须按照法律规定，根据土地性质及市场价格给予补偿。

4.2 外资企业获得土地的规定

克罗地亚 2009 年修订的《所有权和其他物权法》规定，欧盟成员国的个人和法人可在克购买除农业用地和自然保护区外的一切不动产，且不附加任何特殊条件，即享有国民待遇。除欧盟成员国外，其他与克签有双边对等条约的国家公民和企业，亦可在克购买不动产。

目前，中国公民和企业不能在克直接购买土地，但在克注册的当地公司享有国民待遇，可购买土地等不动产。

5.1 土地法的主要内容

捷克有关土地买卖的规定有 ）、《国有资产转移条款》（ ）、《捷克土地基金条例》（ 年 日起，私人所有土地可自由向外国人或公司转让，无需外国人具有捷克永久居留权或外国公司在捷注册，但对国有农用土地或森林用地转让有严格限制。针对农业用地，欧盟居民或获得捷克永久居留权的居民有优先购买权。在捷注册的法律实体（无论外资还是捷克本国资本）获得农业用地的条件很苛刻，须与捷克土地基金会（ 1991 年 8 月爱沙尼亚宣布独立后，于当年 10 月公布了《土地改革法》，成为涉及土地问题的基础法律文件。该法先后于 1993 年 4 月和 1997 年 5 月进行了两次较大的修订。随着爱加入欧盟，该法还在不断地进行补充和修订。 （包括外商独资企业） 购买地产，则无需申请许可。外国人租赁房地产无需申请许可或批准，也不需要书面租赁合同；但为避免纠纷，应尽量签署书面合同。租赁合同期限通常为中长期，通常会向房地产所有人交纳

爱沙尼亚 现行土地法规定：政府对 1920 年 ~1939 年爱沙尼亚共和国期间个人拥有的、后被苏联无偿国有化的土地实行 “ 退还 ” 政策，对因种种原因无法退还的土地给予补偿；其他非个人拥有的土地，归国家所有；农民可向国家申请租种土地，租赁期最长不超过 99 年，租赁期内除缴纳租赁费外，还需缴纳 0.1% ~ 2.5% （ 依土地位置不同由当地政府决定）的土地税；地方当局可以将土地和森林出售给从事农业生产和林业生产的自然人和法人，但不可出售给城市居民，且每人最多不得获得超过 200 公顷的土地和森林；土地出售需采取公开拍卖形式，胜出者须按照合同约定使用土地，两年内不得转售给他人 ； 买卖合同须经公证，费用一般不超过交易金额的 1% ； 土地所有权的变化须在国家的土地账册中记录；外国人可以购买土地和不动产，但需遵守一些特殊的规定。

6.2 外资企业获得土地的规定

爱沙尼亚允许外国人和在爱注册公司的法人购买土地，但如购买超过 10 公顷的土地和林地，需获得土地所在地政府的批准。考虑到国家安全，爱不允许外国人购买边境地区的土地和森林。自 2011 年 5 月起，爱放宽了对欧盟国家的限制，来自欧盟国家的企业和个人可以无限量地购买爱农业用地和林地，无论其是否处于边境地区，但需购买者提供在本国从事 3 年以上农业生产和森林工业的证明文件。对欧盟以外国家的限制保持不变。

爱对外国人购买包括商用铺面、写字楼、住宅楼在内的不动产无限制。

7.1 土地法的主要内容

匈牙利实行土地私有制。匈牙利《土地法》对土地的所有权和使用权、土地利用和买卖、土地和土地占有的优先购买权，以及土地保护等方面作了全面统一的规定。《农用地保护法》就农业用地的保护作了具体规定。

匈牙利《耕地法》对耕地的所有权、利用、土壤养护等作了具体规定。《不动产登记法》对土地登记、调查、开发和保护作了规定。《国家土地基金法》对利用国家土地基金，促进土地集中和合理使用作了规定。根据匈牙利法律，土地的买卖必须签订书面合同，并到相关土地管理部门进行所有权变更。

7.2 外资企业获得土地的规定

匈牙利土地属于永久产权。外资企业或外国人可以个人名义或在匈注册公司购买土地，但耕地和保护用地除外。以个人名义只能购买一处房地产，而注册公司则不受此限制。外国人或公司购买土地须首先获得匈牙利政府的许可证，约需 2 个月左右的时间，同时须提交由在匈注册的律师或公证人签署的文件。公证费一般为交易价格的 1%~2 % 。购地合同须在签订后的 30 天内提交给相关土地注册部门，大概需要 6 个月时间最终完成所有权注册。

外国人购买除农用土地或受保护土地以外的其他地产时须获得许可，但如果是在匈注册的公司 2~3 个月的押金。

8.1 土地法的主要内容

拉脱维亚的土地分为国家所有和个人所有，但个人所有的土地须缴纳土地使用税。

拉法律规定，只有在土地注册局登记的房地产才可进行权益转让，在土地注册局登记的房地产所有人即为该房地产的合法拥有者。买卖双方应向土地注册局提供书面转让协议，如协议未获土地注册局认可，则交易无效。与房地产有关的债务等将一并转给新的所有人，并不因所有人的变更而取消，买卖双方可另订合同加以说明。

如房地产事先租给他人，租赁协议也一并转给新的所有人。如租赁协议已在土地注册局登记，该协议对新所有人有约束力，新所有人只能按照原合同或法律规定终止租赁协议。反之，新所有人可随时终止租赁协议。有关房地产的建筑文件（技术图纸、建筑许可、担保等）将以新所有人的名字重新登记。

租赁协议可由各方根据情况自行商定，不强制要求在土地注册局登记备案。为保护承租人利益，建议在土地注册局登记备案，，并按照要求的格式签订协议。租赁协议自协议规定的日期生效。

拉法律不允许租赁权作为抵押物，土地注册局也不受理此类业务。

8.2 外资企业获得土地的规定

外资企业有权获得土地，但应向当地议会提交申请，并在申请通过一个月内到拉脱维亚商业登记处登记。禁止外国人拥有以下用地权益： ① 边境地区土地； ② 受保护的波罗的海和 里加湾海岸区 以及其他公共水域（当地政府规划允许的建筑地区除外 ) ； ③ 当地政府规划的农业和森林用地； ④ 国家重要的矿床内土地和自然保护区。

外 国 人可拥有房地产公司股份，但法律对房地产公司获得土地作了某些限制。在拉脱维亚或其他欧盟国家注册的以下公司可获得拉土地： ① 拉脱维亚居民、其他欧盟国家居民、拉脱维亚国家或地方政府拥有超过一半股份的公司； ② 与拉脱维亚签有投资便利或保护协定国家的自然人和法人拥有超过一半股份的公司； ③ 上述情形中的 几个实体共同拥有超过一半股份的公司； ④ 在证交所上市的公共股份公司。

9.1 土地法的主要内容

根据立陶宛《土地法》规定，立陶宛土地按所有权可分为中央政府所有、地方政府所有和私有三种；按照土地使用目的分为农业用地、林业用地、水产用地、保护用地和其他用地五种。

在立陶宛进行土地使用和开发遵循以下程序：获得土地地块，对地块进行详细规划，建设施工，官方认定建设施工完毕并确定相应用途。

9.2 外资企业获得土地的规定

根据立陶宛宪法规定，只有符合《欧洲与泛大西洋一体化》标准的外国企业、自然人和机构有权拥有立陶宛土地，上述标准涵盖的国家包括：欧盟成员国、经合组织 （ OECD ） 成员国、北约组织成员国、欧洲经济区 （ EEA ） 国家，以及与欧盟或其成员国签署合作协议 （ Association Agreement ） 的国家。来自上述范围之外国家的企业、自然人和机构，也可通过在立陶宛当地注册法律实体的方式，获得土地所有权，不受实体外资占股比例的限制。外国企业或外国人也可通过租赁的方式获得国有土地使用权，使用期限最长为 99 年。

10.1 土地法的主要内容

马其顿的土地分为私有和国有，所有土地的征用、出售和开发须取得马其顿国土局的许可。马其顿国土局是一家独立机构，负责全国土地的监察和注册，下设 29 个分局。马其顿交通和通讯部有权对于涉及公共利益的土地资源实行特许经营，特许经营须公开招标。

10.2 外资企业获得土地的规定

外国公司在马投资项目，可获得土地所有权或使用权。根据 2008 年 7 月 8 日马其顿政府第 82 号公报发布的《土地建设法》，外资企业或外国人通过参加公共招标可获得土地所有权，通过租赁可获得土地使用权（同样需要公开招标），租赁期限最长不超过 99 年。

11.1 土地法的主要内容

黑山的土地一直属于私有，政府对私有产权的保护历史悠久，并在《物权法》中做了明确的规定。另外，值得强调的是，外国公民与黑山本国公民享有同等的房产购置权利，且政府对外国投资者的国籍和购置的房产大小没有任何限制。

11.2 外资企业获得土地的规定

外国公司可在黑拥有土地，并享有与黑山本国土地所有者完全平等的权利。此外，巴尔港（黑山的第一个自贸区）的外国投资者还可根据《自由贸易区法》（与欧盟的法律标准一致），享有零关税等税收优惠政策。

12.1 土地法的主要内容

第二次世界大战后，波兰一直实行土地私有化，目前已有 90% 的土地归私人所有，国有土地仅占 10 % 。

1964 年 4 月 23 日颁布的《波兰民法》对包括土地在内的不动产的定义、 所有权种类以及获取途径做了详细规定。主要内容包括：

（ 1 ） 不动产是指土地和土地上的公寓、房屋等建筑设施。不动产的使用方式主要有 4 种，即所有、 永久 使用、抵押和租赁。

所有权是不动产最基本的权利，赋予所有者完整的使用权。所有权受法律保护，任何第三方不得侵犯所有权人的利益，所有权没有时间限制。政府和公共部门没有任何权利侵犯所有权，除非政府进行区域规划。

永久 使用权针对国有或地方政府所有的土地，通常使用期限为 99 年（最短为 40 年），可以延期。永久使用权允许使用人在与所有权同等的权利范围内使用土地，但土地使用目的须符合国家或当地政府的发展规划，并在有关协议中做出明确规定。如使用目的违反了协议规定，则所有者（国家或地方政府）可以终止协议。土地使用人须向政府缴纳不同于土地税的年费，一般根据土地价格计算，并且每年调整一次（特殊类型的土地年费调整期限可延长至 5 年 ） 。在修建建筑物之后，永久使用权人对建筑物拥有完整的所有权。永久使用权协议终止时，使用人有权对所有的建筑物获得等同于建筑物市价的补偿。

（ 2 ）任何法律实体（包括外国公司或自然人）无需获得波兰内政部许可，也无需满足当地政府的特别规定，即可租赁土地。租赁主要有两种类型：仅限使用而不能盈利，既可使用也可用于盈利。

不动产的转让必须依据协议进行，且其中必须对当事人的所有权利和义务做出规定。协议须在政府公证部门以公证契约形式签署。签署转让协议当日，不动产所有权即转让，买方即成为不动产的所有者。如转让永久使用权，在签署协议并将不动产交付给被转让人后，只有在法院完成抵押登记，才算完成永久使用权的转让。

12.2 外资企业获得土地的规定

波兰《外国人购买不动产法》规定，任何外国人或企业均可在波兰购买土地，或通过购买一家拥有土地的波兰公司股份，来获得土地的所有权或永久使用权。无论是购买土地还是购买拥有土地的公司股份，均须事先从波兰内政部获得购买许可。在未获得许可情况下擅自进行土地或股份交易，则被视为非法交易。

该法还制定了欧洲经济区自然人或实体在波兰购买不动产的一些特殊免除许可制度，主要包括：

① 欧盟内外国人和实体（指欧盟成员国、冰岛、挪威、列支敦士登和瑞士公民及在这些国家注册的法人实体）在波兰购买土地无需许可，但在 2016 年 5 月 2 日前购买农业用地、森林或第二套住房需获得波兰内政部许可；

② 欧盟内外国人和实体在下希隆斯克省、波莫瑞省、卢布斯卡省、奥波莱省、滨海省、瓦尔米亚 - 马祖里省和大波兰省等西北部地区租赁农业土地满 7 年，并在此期间一直以合法身份从事农业种植的，租赁期满后购买土地无需许可；

③ 欧盟内外国人和实体在罗兹省、小波兰省、马佐夫舍省、喀尔巴阡山省、波德拉谢省、希隆斯克省和圣十字省等中东部地区租赁农业土地满 3 年，并在此期间一直以合法身份从事农业种植的，租赁期满后购买土地无需许可；

④ 获得波兰永久居住权后连续在波兰居住满 5 年的外国人，购买不动产无需许可；

⑤ 配偶为波兰人，且自获得波兰永久居住权后连续在波兰住满 2 年的外国人，购买不动产无需许可。

波兰内政部通常在审核购买方申请材料后 3-4 个月内发放许可。许可一经颁发，有效期为 2 年，交易双方应在许可有效期内完成相关手续。

外国人或企业从波兰购买私有土地后，则拥有该土地的完整所有权；如通过招投标方式从政府或政府管理的机构购买土地，则只拥有该土地的永久使用权。

波兰禁止外国人或外国实体购买位于波兰边境地区的土地。

13.1 土地法的主要内容

1991 年，罗马尼亚颁布了《土地法（第 18 号）》 和《农业公司和农业生产协会法 （ 第 36 号）》等推动农业私有化的法律，旨在从法律上承认土地私有的合法地位。《土地法》主要内容如下：解散原有的农业生产合作社，合作社所属土地分配给社员、已故社员的继承人作为私产；私有土地可买卖 ； 土地所有者必须保证耕种土地，土地挪为他用须经批准。随着改革进一步深入，罗目前逐渐建立起由国家控制的土地市场，允许土地在国家政策调控下合法流通。

罗马尼亚保护土地私有产权，不得随意征用土地。其宪法规定，因公用事业需要，可征用私有土地，但事先应予以公正的补偿，否则不得征用私有土地。 1994 年，罗出台了《征用法》，就征用私有财产的程序及补偿做了进一步详细规定。

罗政府允许土地自由流通。《土地法》第五章第 66 条规定，私有土地可在遵守本法规定的条件下，按照民事法律规定的任何方式获得及处置。

罗政府对土地开发有严格规定，农用土地所有者必须保证耕种土地、保护土壤；农用土地非经批准不得擅自改变用途。《土地法》第七章第 94 条和 95 条对改变土地用途的审批权做了明确规定：一公顷以下的农用土地改变用途由县（即省级）农业及土地规划主管部门进行审批；一公顷以上、一百公顷以下的农用土地改变用途由国家农业和乡村发展部审批；一百公顷以上的农用土地改变用途由罗马尼亚议会审批。相应的，林业土地改变用途由对应级别的林业主管部门审批。

13.2 外资企业获得土地的规定

罗马尼亚实行土地私有化，土地归个人所有，没有年限的限制。目前，只有罗公民和法人才能在本国购买土地，不允许外国人以个人的名义购买土地。

自 2012 年起，允许欧盟公民及依据欧盟法律注册的法人购买土地，用于建设住宅或商业场所。非欧盟公民和法人仅可依据国际条约和对等原则在罗获得土地，且条件不得优于欧盟和罗马尼亚本国公民及法人。外国企业在罗购买土地最便捷的方式为：在罗注册特殊目的载体（ SPV ），成为罗马尼亚法人。

14.1 土地法的主要内容

《塞尔维亚土地法》规定，本国的土地分为建设用地和农业用地。其中，建设用地又分国有产权土地和私有产权土地；农业用地又分可耕土地和未开垦土地（包括国有产权土地和私有产权土地）。投资获取土地有三种方式：一是租赁使用建设用地，国有产权土地租赁使用期限最长可达 99 年；二是获得土地使用权，即购买建筑物产权的同时获得建筑物所占土地的使用权，土地的使用期限与建筑物同存；三是农业用地转为建设用地，即在获取私有产权土地的条件下，依法申请将农业用地转为建设用地，并依据城建规划有权申办建筑许可。

目前，塞尔维亚尚未制订《不动产法》。有关不动产及建设的法规主要是《城建规划与建设法》，其内容包括： ① 不动产可依法自由转让，买卖双方通过签订合同并对不动产进行注册登记实现转让； ② 建设房屋等不动产的审批手续进一步简化，取消了城建许可和建筑许可，投资建设方只申办建设批文即可。

14.2 外资企业获得土地的规定

塞现行法律规定外商不准有偿转让土地所有权，外资租用建筑用地期限最长可达 99 年。

15.1 土地法的主要内容

斯洛伐克的土地所有权和使用权归私人永久所有。获取土地的相关法律包括：《民法典（ No.40/1964 Coll ）》 、《外汇法（ No.202/1995 Coll ）》 、《公寓及非居住房屋所有权法（ No.182/1993 Coll ）》、《土地登记法 （ No.162/1995 Coll ）》 等。 2004 年斯洛伐克加入欧盟后，逐渐向外国法人及自然人开放土地买卖市场，但目前仍对部分农业用地和涉及矿产开发、 水 资源、健康、历史古迹等房地产买卖设有限制。

15.2 外资企业获得土地的规定

根据《外汇法》规定，外国企业或实体可购买农业或林业用地之外的土地。但如果投资人获得斯国籍或是来自欧盟成员国，且已在农业用地上进行 3 年以上的开发或属于遗产所得，外国企业或实体也可获得相关农业或林业用地所有权。

16.1 土地法的主要内容

斯洛文尼亚 有关 土地交易的法律法规 包括：《 产权法典 （ Law of Property Code 2003 ） 》 、 《民事纠纷和债务保险执行法令 （ Execution of Judgment sin Civil Matters and Insurance of Claims Act ） 2001 》 、 《土地登记法 （ Law on Land Registry ） 2003 》和《住房法令 （ Housing Act ） 2003 》等。 斯土地分为国有和私有，个人及公司对其拥有的土地具有 永久 产权。国家建设需要用地时，须从私人手中购买。每块土地都有规定的使用用途，如需改变用途要通过城管局审批。

16.2 外资企业获得土地的规定

2004 年斯洛文尼亚加入欧盟后，欧盟公民在该国可购买土地，无任何限制。欧盟之外，其他国家的公民在斯购买不动产，须向其司法部申请，由两国政府签署互惠协议，并提交以下材料：护照复印件、收购不动产的目的声明（主要居住、第二居住、活动等）、测绘管理局的房产测绘证明、注册费。如需收购农用地，所有外国人都要遵循特定的程序。

斯洛文尼亚地政局 （ Land Registry ） 在 2 个工作日内完成尽职调查，但土地购买方需做好文件翻译工作，以避免资料不全影响进度。要完成最后的购买流程，代理方需准备一份土地注册表和完税凭证，证明该不动产不存在产权纠纷。买卖双方就其余问题协商一致后，即可完成交易。一般而言， 在斯洛文尼亚完成不动产产权交易的周期约为 391 天 。

截止目前，欧盟成员国公民在购买土地方面与斯公民拥有同等权利，美国公民拥有跟欧盟成员国公民同等权利，中国籍公民不能在斯购买土地。其他国家的公民若要购买斯洛文尼亚土地，比较简便的办法是在斯注册一个公司，再以该公司的名义购买土地，可享有永久产权。

（范丽萍 、于戈 、叶东亚发表于《世界农业》， 2015 年第 7 期）