这一期我们的主题是【深圳中考后，哪些学校成黑马？普通家庭如何购买学区房？】，一起来看看 黄芳老师 （爱住家创始人，知名房地产投资专家） 对此有什么看法？

此次文章的问题

一、最近深圳中考成绩和录取情况都出来了，各区中考情况怎么样？

二、深外龙华、深高北、深圳湾学校等成绩怎么样？

三、这次中考，哪些学校的表现比较优异？

四、深圳公办幼小初高全扩招，对购买学区房有影响吗？

五、有没有性价比高的学校推荐，普通家庭可以关注哪些学校的学区房？

六、最近教育“双减”，学区房价值会受倒影响吗？

最近深圳中考成绩和录取情况都出来了，各区中考情况怎么样？

芳姐： 中考的喜报，网上自媒体整理了40多份。去掉民办初中的喜报外，有近40份。

大部分喜报，都是原关外学校的。市区如果有，很多也是二三梯队学校的。

目前看，今年各校的成绩分布，跟去年也差不多。恒者恒强。像深中、百外这种，也都很好。

考得好，大体是560高分段有个13-22%。550的比率就更多了。无论是按540统计，还是按550统计，有的学校这种学生占比在40%+。570是4大线，560是6大线，550是10大线，而540是16大线（尤其是押指标生的话）。30-40%的学生可以上名校的初中，教育水平确实不赖。

这次传统名校大部分没公布成绩。网传出成绩的、 考得比较好的：南山实验的麒麟校区，红山深高北校区，深外龙华白石龙板块，玉龙学校，翠园中学东晓，中科院先进实验学校，桂园中学，翠园中学，宝中，宝中外国语，宝安中英公学，宝安实验，宝安海韵学校，新华中学，高峰学校，深中龙初，坪山实验。

深外龙华、深高北、深圳湾学校等成绩怎么样？

芳姐： 深外龙华成绩还可以。毕竟只有2个班，87个孩子参考。10大指标生只6个。

540%的分比率有40%，560以上12%+。

深高北人数多一些，还有点招班，各种指标生也多一些。自然，成绩也要好一些。550的有40%+。

深圳湾学校目前没有公布。但是从数据概率上推测，及从指标生的分配上推测，深圳湾学校应该有8个以上的4大、20个左右的10大吧！

这次中考，哪些学校的表现比较优异？

芳姐： 百外的成绩，网上没有资料传闻。但是，跟人打听，百外的重点班是比较特别的存在，可能一个班基本都在冲4大。 像深中竞赛班、高级竞赛班，一般也是全班上重点分数线。

前面说过，今年很多学校没有公布数据。理论上来说，传统强校，成绩应该都还不错。

公布的成绩里，南山实验的麒麟学校考地不错。算是为南山的传统名校，考出了一个交待。加上南山实验麒麟的指标生也不少。今年南山实验麒麟学校的家长应该比较满意了。

今年没有特别的黑马。 只能说，龙华实验、深外龙华、深高北之类大家比较关心的学校，成绩还可以。就像宝安那边，宝中-碧海的那些学校也都还好，都赶上了传统的新安、文汇们。

深圳公办幼小初高全扩招，对购买学区房有影响吗？

芳姐： 我觉得，学位房告别了最喧嚣的一个时代。告别了神话级的房价。但是，不会大降、更不会崩盘。

这两年的改革特别多，招招都是缓解家庭教育的焦虑，让小孩更容易上学。家庭的教育负担减少。

比较厉害的四招：

1）大学区改革，范围可能约一个街道那么大。大学区内多个学校，可以分流。如果尤其紧张的话，就会随机派位。

2）指标生改革，高中50%、甚至更多的指标生下派到各个初中。每个学校被分配的指标数量，不是根据成绩挂钩。而是根据学生数量在全市学生的占比。在深圳，则根据深户学生数量占比（非深户多数是派分到区）。

3）学位扩容。幼儿园普惠化，还公立比率。幼儿园、小学、初中、高中，学位集体扩容。扩容速度还比较快。

从2020年到2021年，也就一年时间，深圳的扩容就极具成效。光凭租赁合同，就福田、龙华的幼小初的学位普遍都有未报满的情况。

高中也扩招。今年深户525分押指标生，可以上到12大。非深户读公立高中，录取线507分，如果押指标生，非深户500分也能上普高。

4）萎缩校外学科培训，把孩子的节假日的时间从刷题上抢回来。家庭要不走向私教，要不就靠天分。

这些政策组合之下，营销号也没有金主让他们贩售教育焦虑。人口多的区域，指标生多，很多家庭都容易升入名校。唯一的压力，也就只在高考本科率上了。

然而，高中阶段的学科教育被全部禁止，连平日都不能上了。面向高中学科的培训清零。就更没媒体号来煽动“无本科的人生焦虑”了。大众慢慢也会对高考读本科的执念降低，甚至逐渐接受职校春季高考考本科。有钱的就去读国际学校，留学了事。

综合起来，大家不会疯狂地把学位房推天价了。推天价的土壤没有了。但是，优质教育、社区人文氛围，依然是人性的追求本身。学校跟学校之间，依然有教学力的落差。 所以，好的学区的房价比弱的学区房价高一些，这种状态还是会持续的。

有没有性价比高的学校推荐，普通家庭可以关注哪些学校的学区房？

芳姐： 其实，哪里好、哪里弱，就看指标生好了。

指标生很能说明道理。

在深圳，指标生到校，多数只能深户指标生分配到校。 只有极少数学校，非深户学生足够多，才能算出非深户指标生的数量，分配到校。多数非深户指标生只能分配到区。

如果一个地方，大多数学校的指标生都很多，说明这个地方人口多、家庭工作比较稳定、是持续居住的家庭，小康和中产的比率比较高。

这种地方，社会风气ok，整个片区都是沉稳、读书的环境，那么学校教育也好抓。教育好了，平均成绩就不错。再加指标生助力。很多孩子就能升入不错的高中。

像福田区的莲花中学北校区，公办普高的录取率80%。有的地段班20个孩子能上16大。

深圳性价比最高的，依然是我们一再强调的“二、三梯队”学校。从前年说到现在，越来越多的政策让这种学校价值更突出。

二三梯队学校的分布，有3个维度：

第一个维度，是罗湖、福田的成熟中心城区。 这些地方的居住是2、30年沉淀下来的。一直也是深圳高素质家庭比较偏好的地方。生源和学校相得益彰。深户多，指标生多。

可是，这些地方，又不是豪宅区，也不是网红片区、网红盘。有的还算是老破旧。因此，价格就不会很贵。8-12万，在罗湖、福田，就能买到一个16大率可能50%的校区，这是很合算的。这种成绩程度、指标生程度，那是8-10万单价的沙井、光明在7年内基本达不成的。

第二个维度，是都市核心区扩容覆盖的区域。主要是布吉、坂田、大学城、新安、碧海。算是中环带。 以前我们也很推荐这种地方。说这些地方是二三梯队，天然都是黑马板块。

一方面，产业向这些地方倾斜，一方面人均收入增加，一方面旧改大建设、人居在提升。这些地方的家庭，都是货真价实中产家庭。因为人口比较稳定，人口结构稳定，这些地方的优质学校，成绩不错、指标生多。

说个大家意想不到的事，布吉可园学校，4大的指标生都有16个，仅仅比百外少2个。百外4大指标生18个。

第三个维度，就是几大外围CBD，像龙岗中心区、坪山中心区、光明中心区。

目前，龙岗中心最为成熟，已经有龙初、龙岗实验、龙岗外国语、深中龙初4大名校体系。后备梯队也在茁壮，像华中师大附、港中大附都在起来。

坪山、光明，都还没成熟。尤其是光明，成熟时期可能要比较久。光明看起来，是凤凰城一带更中心和成熟。但是，如果科学城的研究部门到位快，可能科学城片区在5年内看，教学成绩会更突出。科学城板块包括科学城、中大医院、中大等等。

最近教育“双减”，学区房价值会受倒影响吗？

芳姐： 前面已提到过减负这个问题。

减负， 本身对学位报名、读书等等没什么直接影响。

但是，减负就减去了一堆的培训机构。培训机构不但规模萎缩。而且还不能打广告。

没了金主爸爸，那些教育营销号，就没有动力去写“煽动教育焦虑”的文章或视频。大众受到的骚动就少一些。于是，对教育的焦灼就会降低一点。导致，对学位的紧张度也少一些。

再加上，指标生分配到校。深户的孩子，可能七七八八都能读公立普高，深户30-40%都能读上比较有名的高中。社会的焦虑度会极具下降。

非深户的升学也在学位扩容后，更容易了。但是，非深户的高中比率依然会少一点。但是，非深户的家长如果真在乎这个，他们就会努力调深圳户口或调惠州搬去大亚湾了。

肉眼所见，户籍带来的升学提优20-30%。什么辅导科机构能带来这么大比率？

而舍得花大价钱持续上培训课的家庭，应该也更早就把房子买到学区去，尤其是买市区的学区。可是，非深户的分布，又是在远郊更多。可见，非深户本身就是不大被营销号洗脑的那种。

学位房的焦虑，2020年已经到了史上高点。后面肯定是缓解，下一个缓坡。但是，学位房不会崩。优质学位房依然有价值。比较，教学水平、生源分布的差异依然还会存在。

总体而言，二三梯队板块、二三梯队学区，这都是性价比高、潜力高的。

以上就是芳姐对这次访谈问题的解答，后期我们还会有更多节目推出，欢迎大家关注！