我想了三天三夜，帮你挑了18个盘

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

今天说说下半年关注度最高、最值得期待的十八个新盘。（防杠预警：已经开过盘的不算，老盘加推的也不算。所以别问我为啥没有中海观澔府、万科金域曦府了。）

关注度高的盘，一般具备下面这几点：

1、楼盘质素高， 位置好 ，板块狼多肉少；

2、 靠谱 ，工程进展快，推货节点清晰，鸽久了的盘，关注度就下来了；

3、 价格亲民 ，也会带来高关注度。当然了，金字塔顶部的这几个盘，其实价格都不亲民，共性是价高货好。

按过去经验来看，标杆楼盘未来只会越涨越猛：

比如稀缺南向江景大平层，中海映澜台；进地铁不用打伞的耀胜新世界广场；新盘里到白云山最近的东南向山景盘，富力富云山等等。

未来躺平不动的，多是偏远或各种硬伤盘，所以花都从化的我就懒得提了。

至于文章里写的吹风价，大家随便看看就好，别被价格吓到了。

吹风吹风，都是习惯往高里吹，到时候降一点开盘，客户会有惊喜感；另外备案也想备高一点，批不批又是另外一回事了。

不废话，直接开“盘”。

天河区

今年天河的新盘全面豪宅化，基本都是面向豪宅客群的大平层，价格全面突破10万+/㎡。

更何况天河的供应稀缺得很，这些新盘能火，基本没啥悬念。

合景臻溋名铸

购买价值： ✰✰✰✰✰

地段： 金融城 交通： 距离5号线东圃站A口416米 产品： 267-535㎡大平层 套数： 共165户 教育： 天河明珠中英文学校、珠村育才幼儿园、东泰学校、升学教育 商业： 东圃摩登城、四季时尚荟、聚时代星座广场、天河城百货(东圃店)、乐都汇 价格： 吹风价去到20万+/㎡ 进度： 商业在售中，住宅需等预售证；销售中心及样板房已开放，但需验资1000万 缺点： 贵！

鸟叔点评： 这是合景下了血本打造的新一代豪宅，无论是地段、资源还是产品都没得说，非常适合紧追天河豪宅的人。

合生（广州）缦云

购买价值： ✰✰✰✰

地段： 奥体-牛奶厂 交通： 距离大观南路地铁站2.7公里，且远离主干道 产品： 142-259平三至六房 套数： 预计1270套 教育： 项目配建幼儿园、小学、初中 商业： 项目配备农贸市场 价格： 吹风价10万+/㎡ 进度： 预计下半年有望开放销售部和样板间 缺点： 建筑密度较高，全是排列式布置，采光通风一般；没有中心花园

鸟叔点评： 对比竞品，谈不上很出色，交通也一般，但胜在板块升值潜力大。网传这个盘的物业不再是康景，而是“缦系物业”，相比以往的合生系产品，还是值得期待一下。

越秀区

越秀区的一手住宅供应一向很稀缺，下半年预计会有几个新盘入市，但体量都比较小。

广州城投·领越壹号（越秀南地块项目）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

购买价值： ✰✰✰✰✰

地段： 越秀南 交通： 距地铁6号线团一大广场站约150米 产品： 4栋21-23层185㎡-350㎡大平层（含回迁房） 套数： 尚无资料 教育： 项目自配1所1440㎡幼儿园，周边有清水濠小学、永曜北小学 商业： 靠近北京路商圈、东方文化广场 价格： 吹风价13万+/㎡ 进度： 处于基坑工程状态，预计今年年底入市 缺点： 与周边旧改项目中长期并存，绿化率较低；小区内有1.3万㎡的回迁楼

鸟叔点评： 从交通、配套、教育方面来说都相当不错，老广气息浓郁，不出意外会被疯抢，想买的话记得时刻留意项目进度。

保隆先烈南路23号项目

购买价值： ✰✰✰✰

地段： 环市东板块 交通： 距建设六马路地铁站（在建）736米、6号线区庄站、淘金站约800米 产品： 3栋30层住宅，主要户型尚无 套数： 尚无资料 教育： 执信中学、建设六马路小学 商业： 王府井百货、广百百货 价格： 待定 进度： 预计今年年末或2023年初上新 缺点： 周边有个陵园，南侧靠近先烈南路，噪音、灰尘都较大

鸟叔点评： 体量比城投领越壹号还小，容积率超过8，周边城市面貌较为陈旧，居住环境差，商住楼管理或许会成为潜在问题，适合想买两到三房的刚需买家。

海珠区

海珠这几年的新盘以大户型、大平层居多，价格最低也要6万/㎡起，逐渐豪宅化。今年更是海珠罕见的供应大年，共有9个待售楼盘。

保利湖光悦色

购买价值： ✰✰✰✰

地段： 赤岗 交通： 距地铁龙潭站1.2公里 产品： 首推建面127-200㎡大平层 套数： 479户 教育： 配建1所12班幼儿园、赤岗小学(赤岗东路)、广州市聚德中学 商业： 配建部分商业和农贸肉菜市场、新盛超市、好运来超市(土华校边大路西)、万盛平价超市(华泰大街店) 价格： 90000元/㎡ 进度： 已开放售楼处及样板，但需验资300万，处于认筹锁房阶段 缺点： 交通不是十分方便；与周边旧改项目中长期并存

鸟叔点评： 产品品质较高，但周边环境无法匹配，买这里的话，会有种晚上住在豪宅，白天出门就是“贫民窟”的割裂感，不介意这点的可以入手。

琶洲西区AH040329地块

▲琶洲西区AH040329地块（HZ10为宅地）

购买价值：✰✰✰✰✰

地段： 琶洲板块 交通： 距磨碟沙地铁站约300米 产品： 未知 套数： 未知 教育： 海珠区第二实验小学(江海校区) 商业： 惠海商业街、琶醍啤酒文化倡议艺术区 价格： 待定 进度： 已规划 缺点： 周边环境一般，旧改慢

鸟叔点评： 相比对面的琶洲南TOD项目，体量要小上许多，但胜在琶洲西区的核心地段，还是值得买。

中海映澜台

购买价值： ✰✰✰✰✰

地段： 工业大道南 交通： 距南州地铁站1.4公里 产品： 主力户型为124平-194平4居 套数： 约130户 教育： 金碧第一小学（东校区），石溪劬劳小学、康乐中学、晓港湾小学(瑞宝花园校区） 商业： 海珠新都荟广场、新光百货(海珠新都荟广场店)、春兴超市(西滘店)、瑞海肉菜综合市场 价格： 吹风价12万＋/㎡ 进度： 样板房已开，需验资500万 缺点： 地段一般，周边有旧改项目，环境也一般

鸟叔点评： 映澜台拥有一线南向江景，相比观澔府望江的视野更为宽阔，附近的石溪、南箕村两大旧改完成后，该片区会成为高端住宅区，现在能入手就赶紧入手，未来想加入，就不是这个价了。

荔湾区

荔湾今年也有不少豪宅入市，例如广州幸福湾、保利天珺；而荔湾广钢的新盘销售也开始进入尾声了，其中珠江·广钢花城项目的热度相对更高。

星河江缦

购买价值： ✰✰✰✰

地段： 滘口大街与鹅潭路交叉口西 交通： 距离滘口地铁站1公里 产品： 主力户型为176平-235平4居 套数： 324户 教育： 星河江缦广州市第四中学、 西关培正小学、广州市真光中英文小学、林凤娥小学、荔湾区德明中英文实验小学、广州市第九十三中 商业： 华裕购物广场、华润万家(芳村农产品批发市场店)、泰友生活超市(凯粤湾店) 价格： 待定 进度： 5月份开放营销中心和样板房，需验资300万；6月30日1栋开盘 缺点： 步行到滘口地铁站用时稍长，周边城市面貌一般

鸟叔点评： 倾向在荔湾买房或荔湾本地的置业者，尤其是只对大平层感兴趣的实力买家，可以重点关注这个项目。

珠江·广钢花城（荔湾荷景路AF060419地块）

购买价值： ✰✰✰

地段： 广钢新城板块 交通： 距广钢新城地铁站（在建）900米，临近环城高速北侧、芳村大道西侧 产品： 主推建面约67-89㎡轻奢三至四房 套数： 约1200+户 教育： 项目配建一所幼儿园 商业： 广钢新城商业配套、CoCo Park商场 价格： 吹风价4万起/㎡ 进度： 预计下半年开放营销展厅及推售 缺点： 靠近高速路，有噪音

鸟叔点评： 上车门槛不高，性价比足，以极致的小户型为主，适合荔湾刚需或刚改一族；暂时依赖自驾，未来会有10号地铁线

番禺区

番禺今年一手住宅分布较为均匀，有四个热点板块，比如：长隆的麓府、耀胜新世界，大学城板块的越秀项目，南站板块、莲花湾板块也会有不少新盘入市。

广州城投领南府

购买价值： ✰✰✰

地段： 南站板块 交通： 距地铁石壁站约400米 产品： 建面约98-200平三至五房 套数： 1074户，首期推200户 教育： 南站小学、石壁小学 商业： 彬华购物广场(石壁店)、顺亿超市 价格： 吹风价5万+/㎡ 进度： 预计6月底开放销售中心， 目前在番禺万达和山姆设有两个展厅 缺点： 靠近广州南站，噪音、灰尘较大；配套不成熟

鸟叔点评： 户型中规中矩，适合刚改买家，但除了交通方便之外，其他的配套均不成熟，尤其是商业配套，目前只有周边的底商，但未来会引入正佳、花城汇地下综合体等商业配套，有望迎来升级。

耀胜新世界广场

购买价值： ✰✰✰✰

地段： 汉溪长隆板块 交通： 距离汉溪长隆约400米 产品： 主力户型90~140㎡ 套数： 暂无 教育： 项目配建9班幼儿园 商业： 项目自配5层购物中心，周边有时代CR8广场 价格： 放风不低于7万 进度： 预计今年下半年开盘，今年入市 缺点： 靠近路边，噪声大；建筑密度大，采光通风一般

鸟叔点评： 商业配套成熟，交通方便，但7万的吹风价也忒贵了，教育资源只有一所幼儿园，想买学区房的，不建议买这里，可看看隔壁的麓府，旁边有番禺中学长隆学校。

南沙区

南沙新盘主要集中在南沙湾和横沥岛，但放松政策迟迟不来，价格也处于洼地。买南沙一定要跟着规划、地铁走；想投资的，还是得做好拿长期的准备。

绿城桂语汀澜

购买价值： ✰✰✰

地段： 横沥金融岛 交通： 据横沥地铁站约900米 产品： 主力户型为100平-140平2居-3居 套数： 1209户，首推B6#单栋，共155户 教育： 项目自带幼儿园、附近将建两所中小学（规划中） 商业： 万盛商场、燕翔超市 价格： 待定 进度： 预计下半年面市 缺点： 无大型标杆商业，目前配套一般

鸟叔点评： 从南沙来看，一个好地段，可目前地广人少，较适合在南沙上班或本地置换的人群，不适合急需学位的家庭。

增城区

过去一年，增城的房价几乎没涨，有的盘甚至还跌了不少。今年新房供应主要集中在21号线沿线、永宁与新塘板块。

中建·凤榕台

购买价值： ✰✰✰

地段： 朱村板块 交通： 距凤岗站（快站）500米 产品： 主推68-105㎡三至四房 套数： 1745户 教育： 项目配建一所18班幼儿园，周边含有24班公立小学及朱村第二小学 商业： 项目自带地下商业体，周边有好百家连锁超市、运祥超市 价格： 待定 进度： 预计6月30日开盘 缺点： 目前周边商业、医疗配套不够成熟

鸟叔点评： 户型还行，使用率高达九成以上，性价比也还行，邻近地铁，教育资源较好，未来还有科教城的利好辐射，适合有自住需求的刚需，不适合投资。

越秀·星耀TOD

购买价值： ✰✰✰

地段： 新塘北板块 交通： 距新塘地铁站800米 产品： 建面约100㎡3+1房、125㎡4+1房全南向户型 套数： 550户 教育： 新塘镇第二小学、新塘中学、华南师范大学附属新塘学校 商业： 金海岸城市广场、永旺梦乐城、增城万达广场 价格： 可参考项目附近的越秀星图TOD，价格在2.9万/平左右 进度： 等开盘 缺点： 项目北侧临近广深铁路，噪音影响较大

鸟叔点评： 体量不大，周边配套较为完善，但没有学校，从户型来看，适合改善买家和暂时无法在黄埔或番禺上车的刚需者。

黄埔区

目前老黄埔供应主要看旧改，今年知识城的新房供应明显增多。

万科黄埔新城

购买价值： ✰✰✰

地段： 老黄埔开发区 交通： 距离夏园地铁站1.1公里 产品： 首推建面约93-143平三至四房 套数： 规划2789户 教育： 项目配建11所学校，目前小学和初中已签约广外附属学校 商业： 项目自配100万㎡综合商业 价格： 待定 进度： 预计6月底开盘 缺点： 项目周边路段车辆较多，易造成交通拥堵或噪音

鸟叔点评： 顶多算地铁沿线盘，公共交通不算很方便，适合在珠江新城或鱼珠上班的刚需或改善买家，但你要是在科学城上班，或是投资者那就别想了，没啥意义。

德信知投嘉达·山与墅

购买价值： ✰✰

地段： 知识城板块 交通： 距离何棠下地铁站2.3公里 产品： 主打建面约163-187㎡叠墅，以三叠产品为主 套数： 242户 教育： 天誉小学、会元小学、会元中学、广州实验中学、广州新侨学校 商业： 绿地缤纷城、合景·悠方、城南邻里中心 价格： 待定 进度： 已开放销售部及园林，预计近期开放样板间，需验资300万 缺点： 临近高速，有噪音影响

鸟叔点评： 目前周边配套一般，主干道、地铁都离得远，帽峰山也比不上白云山，作为纯改善高端产品，有那个钱，买湖光悦色或许要比它好一些。

白云区

白云一手新房的供应也比较多，主要集中在地铁沿线。除了白云新城外，随着8号线北延段的开通，白云湖板块也渐渐火起来。

广州富力·富云山

购买价值： ✰✰✰

地段： 白云新城 交通： 距离江夏地铁站1.2公里 产品： 预推120-180㎡三至四房 套数： 未知 教育： 项目配建一所九年一贯制学校、一所完全中学、3所幼儿园 商业： 项目规划建设超50万㎡商业综合体 价格： 吹风价8万/㎡ 进度： 预计下半年开盘 缺点： 临近白云大道北且易拥堵，东向有交通干道噪声影响；开发商富力正遭困难，未来会隐优

鸟叔点评： 真正的旧改山景盘，但目前白云发展缓慢，不建议投资客入手，自住属性更高，适合在白云发展的大户人家以及改善群体。

花都区&从化区

花都和从化都是外围区，一手房市场一直比较冷清，但今年花都的新盘有不少，待售楼盘有5个。

保利上宸

购买价值： ✰✰

地段： 花都花城街 交通： 距离花城街站1.4公里 产品： 建面94-122㎡两居至三居 套数： 1822户 教育： 黄冈实验小学、广州市花都区黄广凤凰北小学 商业： 融创茂、百佳永辉(融创茂店)、好印象生活超市 价格： 均价22000元/平 进度： 在售 缺点： 楼栋较为密集，部分楼栋的采光会受到影响；靠近机场，有噪音

鸟叔点评： 生在一个好地段，周边的配套也颇为完善，适合花都附近，以及清远周边首次上车的刚需者。

合景祥悦花园（合景尚悦）

购买价值： 半颗？一颗？算了，没有星

地段： 从化鳌头镇 交通： 距神棋路口(S355线)309米 产品： 建面约69-74㎡带装修三四房 套数： 2835户 教育： 项目配建一所9班幼儿园，周边有鳌头中心小学、棋杆小坑学校、人和小学 商业： 项目配建6000方商业街，周边有人和综合市场、鳌头农产品交易中心、旗杆生活超市 价格： 待定 进度： 预计6月中下旬开放示范区 缺点： 机场高速边上，周围环境差

鸟叔点评： 周边有明珠产业园辐射，户型比较方正，孩子上学问题也不大，适合首次上车的刚需，特别是在从化或白云周边上班的。