—— 唯一公立、国际、幼儿园全优密集区

当今世界，好变。

所以，人们爱有个避险思维。一般来说，避险总是向上避险、向核心避险。 简单说，就是北上广深更避险，省会城市更避险，中心城区更避险 。

什么才是变动时代的刚需？

变动时期，居住情况是稳定的，能买到菜、能上得了学。风投大佬在变动时期，首要任务也是采购家庭食材。而且，住处附近总部基地扎堆说不定还能赚到钱。不论是新兴产业加薪潮，还是圈子里走动下、勾兑点业务。

而且，尤为重要的，是房产能变现。也就是说， 房产具有一定的流动性 。

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本文，会阐述香蜜湖的教育价值、价格趋势、公立和国际教育、不同诉求在香蜜湖买房的玩法。还有 打新海德园 这个热点话题，及 侨香村该不该上车 的争议。敬请收藏，慢慢食用。

房子，并不是唯大、唯贵则美。放错了位置的贵，那就是冻产，冻住卖不动的房产。只有在核心城市、核心城区，湛湛容纳一家五六口的宽敞居家，才是恰恰好的大、恰恰好的贵。

因此，中国的豪宅，往往很神奇的锁定了“刚需”指数。有地铁、学校、小区花园、商圈的中大户型，才能吸引壕客得起来。

如果说在北京，鸡娃高度是海淀妈妈。那么， 在深圳鸡娃的鸡血高度、金钱系数，那可就是香蜜湖了 。据说，香蜜湖深外小学部的孩子，很多按中英双母语模式长大。随意就升深高级初中，和深国交之类的国际学校。

北上广深，深圳的“豪宅”的面积段，尤为更小一点。基本上压在200平米以下，才是深圳最受欢迎的豪宅流通货。

深圳，自然是个避险城。 无论是远离京师、反而好埋头做生意，还是天气和城市服务让生活更容易持续，还是对接海内外、衔接高科技，深圳都是一个避风良港 。

那，深圳这个避风良港，哪些码头，是塔尖的心尖呢？

这就自然得亮出香蜜湖、深圳湾、前海湾这三处了。今儿，我们还是从经典豪宅阵地，香蜜湖说起。

1. 先说重要的，香蜜湖能上30w+么？

2021调控前，香蜜湖当然是有力气上到30w+的。或者说，本来就上到30w+了。

而更刺激的，深圳湾高赠的都在50+；华侨城别墅也是5、60的冲。

而现在呢，香蜜湖价格大概分为几个梯队。最高梯队是18-26w，属于位置核心、幼小初都优秀、品质比较高，这部分按理下一次就是3、40了。然后那些15-18万，主要也在香蜜湖传统板块，但是就旧一点或小区普通一点，或者在山姆那边。

11-16万价位的，要不就在侨香北之北，要不就在车公庙。主要就是学校不同带来的价格不同。

香蜜湖run到30万+，其实就是个简单追上“货币贬值”速度的问题。关键的其实是，有没有机会到50？这是个非常大的想像。在调控从严时代，是难以期望。但是，只要调控放松，就没什么不可能。

比如说，50这个槛，其实与深圳湾来说就不是什么事。恒裕们就是这个槛的守门员。那么，高新南、华侨城、前海湾，不是也很有机会冲这个么？

而且，香蜜湖还有那么一大块的场地在建设。这馆那馆的，有建设、片区就有提升力。更何况，香蜜湖还有一些老破旧旧改大项目可供动作。

长期来说，香蜜湖未来20年都还是会有新建设的 。

而更关键的，就是香蜜湖的教育。深高级+荔园外，深高级+深外附小，是两张超级王炸。何况，其他东海小学、竹园教科研、侨香、明德、红岭小学也都可以圈点。

豪宅版百花，绿野仙踪版百花，这就是香蜜湖能恒久弥香的密码。

2. 香蜜湖，恐怕是深圳第一个孕化双母语的区域

双母语是一种时代的妥协。存在，却不泛滥。小众，却有所特色。

深圳豪宅区有好几个，但是学校档次都没香蜜湖高。高新园、海岸城，有南外、南二外，但是比香蜜湖的要低一个梯队。

至于深圳湾、前海湾、华侨城的学校，都so so了，具体知名不具。顶多，前海湾会存在一些变数，毕竟前海还有些公立学校待建、待引入好学校。

深圳也是个国际化走向的城市，外籍人士很多。天然就会需要高端国际学校。港籍子弟很多，也是需要港人子弟学校和高端国际学校。同时，有资金的本土阶层，也分化出丰富的教育诉求，也有人需要国际化教育。

不过中国顶优的师资，可都在公立体系。因此，最好是豪宅区，混搭有顶优的公立学校，还有顶优的国际学校，也得有公立学校下的国际部。

香蜜湖，基本是深圳唯一，甚至珠三角唯一的公立、国际学校在质和量上都很优的豪宅板块了 。

扎根在香蜜湖的，有深外的私立小学部，学生不同国籍、双母语熏陶；有中国国际教育第一品牌深国交的永久校区；有中国国际教育60强的高级中学的国际部；有拿海内外升学成绩说话的耀华实验。

深国交、深外、深高级的国际教育，都在全国国际教育100强里，而且分别冲进10强、30强、60强。就问你服不服。

纯公立，香蜜湖可以幼小初高公立一梯队走到底；纯国际，香蜜湖也可以幼小初高国际一梯队走到底。而且，能随时切换赛道，满足阶段性需求的不同。

国际幼儿园方面，香蜜湖集齐了英皇、马荣、博雅、英伦威廉王子、科发这种排名靠前的。虽然贵，虽然要面试，但是纯正。

如果说到学术性鸡娃，深高级也是仅次海淀、深中的那种硬教育梯队。深高级的竞赛和交响乐团，深高级的学术教育，足够鸡娃了。

说到综合素养和国际视野，在海淀、上海上只角、深圳蛇口之外，香蜜湖应该是能靠前站的。因为国际教育不唯学术，还得活动和综合能力的平台支持性。

在纯公立部分，香蜜湖集齐深高级、荔园外、红岭、侨香的牌子；整体是仅弱于百花华强北板块的实验、深外、荔园、百花。 在百花华强北之外，香蜜湖已是深圳第二的公立教育高地。

在国际教育方面，香蜜湖也仅次于外籍人士集中的蛇口 。但以全球升学来看，香蜜湖集齐全国国际学校100强的3大，而且都在前60名以内。在成绩和升世界顶尖本科方面，香蜜湖不但是深圳第一，也可能是珠三角的第一。

（广州虽好，但是国际学校的集中度不像深圳这么集中）

3. 这就说到重点了，买东海强，还是买荔园外强？

在香蜜湖买房，有很多买法。

但是在房价分布的情况上，香蜜湖价值的至高点，就是“ 深高级+荔园外 ”这个组合了。这个组合真的很漂亮，很完美，没瑕疵。

因为，中小学已经顶优，但周边幼儿园也很优。比如福田机关一幼、博雅国际幼儿园、英伦威廉王子、马荣国际、科发幼儿园，都是举步即达。

这个教育组合里，对口的楼盘只有中旅、香域中央、翠海。房价都是20多万，离30万就差临门一脚。

其他挨近香蜜湖公园这带的小区，对口是东海实验小学。不在荔园外小学学区，房价就差个好几万。其实这边住宅相对比较新也比较好的，比如天宝物华、香榭名苑、天御香山、东海花园、香荔绿洲，在16-20这个档吧。

之前，500万一跪成名的财富广场，显然真是跪出了价值！目前价格的表现还不错，赶得上景田的二手住宅价了。接近10。

这边其他几个盘要便宜点，因为品质和环境跟壕搭不上，价格弱一点。但是龙溪花园作为老破旧，以旧改来支撑，也破20了。

水榭花都、熙园，中小学都对口的是明德学校。凭着品质、山湖景，价格不掉份、很品格，20出头还是要的。曾经，水榭花都走势比中旅要弱，因为学校不能比。但是，因为品质，目前还是把价格撑上来了。

再就是竹园山姆一大板块，侨香一大板块。其中，竹园对口初中的是高级中学，但是老破旧遍地。撑起其价格的就是高级初中+旧改概念。ps：侨香我们下一节帮着海德园说。

山姆这边拆迁概念的老破旧楼梯房在12-18之间。而次新一点，自住的香山美墅、风临左岸都在14、5左右。宝能公馆作为这里最新的次新房，有个17、8。

另外，隔深南路的车公庙，因为深高级的缘故，目前价格11-16。学校难以剥走，但是隔条路就隔片天，居住条件没法比。

4. 打新呢？海德园打新，有希望吗？

最近的热点，就是海德园了。A区即将入市。A区有80多平的，也有1、2百平的大户型。

问当不当打新？

积分高，就自然要刮刮乐啊。不刮不快乐。估计备案价限制在13、4左右，与市场价应该差个6-8左右。大几百万、1000多万的价差，不刮白不刮。

海德园去年积分62多一点。如果搞积分刮刮乐，大户型估计积分50多能上岸。有条件就试，没条件就吃瓜。

海德园的价格，是按臻山府来算的。

臻山府的价格，其实是红岭实验小学来撑的。侨香这个板块，红岭实验小学+高级中学，臻山府价就高。红岭+侨香，都是二梯队，侨香村自然不如高级那边。

但是，侨香的楼盘普遍新一点，又有安托山公园在建，还临着梅林山公园，又近着香蜜公园。宜居，导致侨香价格不低。

这边缺点是，很多楼盘挨着北环大道。连强哥都说，海德园似乎专程为臻山府来挡噪音的。

香蜜原著、侨香村、听泉居、海德园，都是北环大道环绕声房。虽然车流音大，但是也没能影响其房价。

这个板块，侨香学校是靠自己的教学，把成绩做出来的。升学情况还可以，家长认可度比较高。

红岭实验小学则是万科联合深中，在红岭集团下，以一个亿基金高规格建起来的 。在传统小学的概念上，有很多素养和国际教育的因素植入。但是实际上，表现突出的，是有可能能被深中初中的竞赛班看到的。

看到就有希望。

而没走入深中实验班视野的，读读侨香，或者申请下周边国际学校，也是非常好啊。

这边幼儿园，有实验幼儿园侨香部。离英伦威廉王子幼儿园也很近。

5. 侨香村入市，这个盘会主流起来吗？

侨香村是福利房。部分产权一转正，二手市场就开始挂牌流通。

跟香蜜湖的高贵感不同，侨香村从挂牌开始，就让人闻到浓浓的刚需味。似乎，普通人都买得起。

侨香村本身户型很刚需，以91平上下的小3房和113平上下的大3房为主。临北环的价格在14、5左右，不临主干道的就在16-20。噪音在这里，给房价做了分流和切割。

有朋友说，如果16、7以上买侨香，感觉卖点不够。因为不够臻山府那么新，又不够老破旧那么有拆迁概念。不痛不痒，户型也不阔绰。

而91的就太刚需了，3个房管够，但是阳台很小。等于冲着红岭+侨香去买个房。似乎也没多大必要。

14是比较便宜了，但是临北环，吵起来让人感觉价格很鸡肋。

我想说的是，以上感受都对。

侨香村的价值，其实就是比香蜜湖中区那边的老破旧更有居住性。老破旧不能住，只能纯粹买个高级学位。

而放弃高级学位执念的话，在侨香村就能住的环境好一些，正常一些。

鱼与熊掌。

而且14在景田买也是买，景田能打的也就福外。如果更喜欢香蜜湖概念，侨香村是一个对景田很好的替代品。

所以我想说，如果预算优先，希望香蜜湖概念更浓，不想住景田，喜欢新一点、不喜欢老破旧，自然侨香村是香蜜湖一个性价比很高的上车盘。1300多万能买个自住的3房。

但是为了读书，大香蜜湖板块，依然是“深高级+荔园外”最香。而初中又比小学重要，所以深高级学区还是比侨香学区、明德需求稍微好一点点。

但是对于顶有钱的人来说，深高级不深高级的不重要。考考深国交、深外国际、耀华也就很好了。因此，反而是熙园、水榭花都、香蜜湖1号这些超级大户豪宅的长期价值很坚挺。

最后，我们既然点到了香蜜湖的老破旧，那就再总结下老破旧的买法。

香蜜湖老破旧呼声最大的是龙溪、竹园，其次是建业。而且三者形成很大的瀑布差：20、17、14。

老破旧拆迁是个很好的念想，但是拆是很难拆动的。图个投资，顺个学位，ok。自住比较憋，熬拆迁要白头。想明白先。如果愿意概念优先，就可以买。

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